Condominio: la ripartizione delle spese quando un condomino ha accesso da due scale distinte

Avv. Marco Sicolo - L'evoluzione architettonica delle nostre città ha portato alla creazione di condomini di grandi dimensioni, che necessitano di particolare disciplina legale, con riferimento alla regolamentazione delle spese di manutenzione delle parti comuni. Specifiche regole sono previste per quei condomini in cui le parti comuni servano soltanto un numero limitato di unità immobiliari.

Come vedremo, in particolare, una peculiare disciplina è prevista per quei condomini che presentano più accessi da scale distinte.

Le scale come parte comune dell'edificio

In base al dettato dell'art. 1117 c.c., le scale rientrano tra le parti comuni dell'edificio. Pertanto, i proprietari delle varie unità immobiliari del condominio ne hanno la proprietà comune.

La ripartizione delle spese relative alla loro manutenzione segue, di norma, il dettato dell'art. 1124. In base a tale disposizione, tali spese sono a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La norma ricalca la più generale previsione dell'art. 1123 comma secondo, secondo cui, trattandosi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le relative spese vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

I criteri generali di ripartizione delle spese per le scale

L'art. 1124 pone una specifica disciplina riguardo alle modalità di ripartizione della spesa per la manutenzione delle scale. A norma del secondo periodo del primo comma, infatti, tale spesa viene ripartita tra i proprietari delle unità immobiliari che ne sono servite, per metà in ragione del valore delle singole unità e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Pertanto, nel calcolo della divisione delle spese, andrà tenuto conto sia dei millesimi di proprietà, sia del piano ove sono ubicate le varie unità immobiliari.

Le cose cambiano, però, quando il condominio sia servito da più scale.

Il particolare caso dei condomini serviti da più scale

L'ultimo comma dell'art. 1123 dispone che negli edifici che constano di più scale, ciascuna delle quali destinata a servire soltanto una parte dell'intero fabbricato, le spese per la manutenzione delle stesse sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Pertanto, il calcolo di ripartizione delle spese va effettuato con riferimento a ciascuna singola scala, sia per quel che concerne il valore millesimale delle unità immobiliari che per l'altezza del piano dal suolo.

In ragione di quanto sopra, in tutti i casi in cui un condominio preveda l'accesso da due o più scale distinte, le decisioni relative alla manutenzione di ciascuna di queste vanno prese dai condomini interessati. Poiché questi ultimi risultano essere i comproprietari della singola scale (c.d. condominio parziale), per poter validamente costituire un'assemblea è sufficiente una convocazione ad essi limitata.

Allo stesso modo, le maggioranze assembleari vanno individuate con esclusivo riferimento ai condomini che traggono utilità dalla scala oggetto di discussione.

Eventuali deroghe assembleari: necessità della delibera unanime

Le previsioni codicistiche possono essere derogate soltanto con una decisione presa all'unanimità degli interessati, anche quando la ripartizione delle spese relative alla manutenzione delle scale sia contenuta in un'apposita tabella.

I criteri di ripartizione previsti dall'art. 1124, quindi, possono essere derogati solo con patto negoziale, quale può essere considerato il regolamento condominiale approvato all'unanimità (c.d. regolamento contrattuale o convenzionale).

Nel caso di condominio con più scale e più accessi, l'unanimità va individuata con riferimento ai millesimi dei soli condomini che usufruiscono della singola scala. In tal caso, ogni scala avrà la sua particolare disciplina di ripartizione delle spese e la sua eventuale tabella.

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