Condominio: le copie dei documenti le paga il richiedente ma nessun compenso all'amministratore

Avv. Paolo Accoti - Diversi i principi di diritto richiamati nell'interessante ed esaustiva ordinanza n. 4686 della Corte di Cassazione, II Sez. Civ., Presidente dott. Giusti Alberto, Relatore dott. Antonio Scarpa, depositata in data 28 Febbraio 2018.

Viene innanzitutto ribadito il diritto del condomino, specie alla luce della recente riforma, alla vigilanza ed al controllo sull'operato dell'amministratore, e ciò non solo in sede di approvazione annuale del bilancio ma in ogni tempo.

Tuttavia tale controllo, esplicabile anche attraverso la richiesta di rilascio copie della documentazione condominiale, in virtù dei generali principi di correttezza, non può determinare un intralcio all'amministrazione.

Rilascio copie a carico del condomino ma niente compensi aggiuntivi per amministratore

L'onere economico del rilascio delle copie incombe esclusivamente sul condomino richiedente, non potendo gravare sull'intero condominio ma, nondimeno, l'amministratore per tale attività non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo, rientrando la stessa nei normali compiti istituzionali demandati all'amministratore.

Per quanto concerne la congruità dei costi necessari per il rilascio copie, la dedotta eccessiva onerosità è sottratta al sindacato del giudice - essendo materia di esclusiva competenza dell'assemblea - salvo non si risolva in un rilevante pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante.

Infine, per quanto concerne l'aspetto più propriamente processuale relativo al giudizio di impugnativa delle delibere condominiali, viene ribadito come il giudice investito contemporaneamente della dedotta annullabilità e nullità della delibera impugnata, nel rispetto del principio tra il chiesto e il pronunciato, deve esaminare singolarmente entrambe le ipotesi di illegittimità denunciate.

La vicenda

Un condomino impugnava dinnanzi al Tribunale di Pescara la delibera condominiale con la quale, tra l'altro, era stato stabilito il compenso dovuto all'amministratore per il rilascio di copie degli atti, il compenso dovuto allo stesso il recupero giudiziale del credito condominiale, nonché la preclusione per i singoli condòmini della lettura del contatore, deducendo l'annullabilità ovvero la sua nullità.

La domanda veniva accolta limitatamente al punto relativo al compenso aggiuntivo per l'amministratore per l'attività di rilascio di copia di atti della gestione condominiale.

Sul gravame proposto dal medesimo condomino, al quale si aggiungeva l'appello incidentale del condominio, la Corte d'Appello di L'Aquila rigettava l'impugnazione principale e accoglieva quella incidentale in relazione al compenso spettante all'amministratore.

Propone ricorso per cassazione il condomino soccombente deducendo, tra l'altro, la violazione dell'art. 112 Cpc, per avere omesso la Corte d'Appello qualsiasi pronuncia sulle ulteriori specifiche censure, nonché dell'art. 1713 Cc, per aver limitato il diritto del condominio al controllo sull'attività di gestione dell'amministratore.

I principi della Cassazione

In relazione al primo motivo di gravame la Suprema Corte evidenzia come <<ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritto, ovvero per una propria "causa petendi", che rende diversa, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c., la richiesta di annullamento di una delibera dell'assemblea per un motivo difforme da quello inizialmente dedotto in giudizio, e che allo stesso tempo impedisce al giudice la dichiarazione di annullamento della deliberazione dell'organo collegiale per un motivo di contrarietà alla legge o alle regole statutarie distinto da quello indicato dalla parte (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1378 del 18/02/1999; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5101 del 20/08/1986).>>.

Nello specifico il ricorrente aveva dedotto innanzi alla Corte d'Appello anche l'illegittimità del compenso riconosciuto all'amministratore per il recupero forzoso del credito e per l'impedimento nella lettura del contatore.

Orbene, il giudice avrebbe dovuto, in virtù dell'art. 112 Cpc, esaminare tutte le questioni oggetto di doglianza, ciò posto <<il lamentato difetto di attività del giudice di secondo grado è riscontrato nel fatto che la sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila non abbia pronunciato sulla devoluta censura inerente al compenso per il "recupero forzoso del credito" e per l'"impedimento nella lettura del contatore".>>.

Prosegue la Corte di Cassazione nello scrutinare il secondo motivo di doglianza, nel sostenere come <<meritevole tuttora di conferma l'orientamento di questa Corte secondo cui la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all'amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza, ex art. 1175 c.c. (Cass. Sez. 6 - 2, 18/05/2017, n. 12579; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n. 19210; Cass. Sez. 2, 29/11/2001, n. 15159; Cass. Sez. 2, 19/09/2014, n. 19799).>>, con la precisazione, tuttavia, <<che l'esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio, sicché i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale (Cass. Sez. 2, 29/11/2001, n. 15159), e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell'amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale (arg. da Cass. Sez. 2, 28/04/2010, n. 10204; Cass. Sez. 2, 12/03/2003, n. 3596).>>.

Per quanto concerne, infine, la lamentata eccessiva onerosità del costo delle copie rilasciate dall'amministratore, quasi a voler dissuadere il condomino da una siffatta richiesta, la Suprema Corte afferma che con tale doglianza <<viene così di fatto sollecitato un controllo non sulla legittimità della scelta operata dall'assemblea, ma sulla congruenza economica della stessa, e quindi sul merito, controllo esulante dai limiti consentiti al sindacato giudiziale ex art. 1137 c.c., se non quando l'eccesso di potere dell'organo collegiale arrechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante (da ultimo, Cass. Sez. 6 - 2, 17/08/2017, n. 20135).>>.

In definitiva il ricorso viene accolto in relazione al primo motivo e la sentenza cassata rinviata alla Corte d'Appello di L'Aquila in diversa composizione.

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