di Annamaria Villafrate - Quando il proprietario di un immobile decide di concederlo in locazione a un conduttore stipula un contratto, che prevede a carico di quest'ultimo, il pagamento di canoni e spese. Nel momento in cui l'inquilino non paga queste somme la legge consente al locatore d'intimare lo sfratto per morosità e risolvere il contratto. A tutela del conduttore in difficoltà però la legge prevede il termine di grazia, ossia un rinvio che può essere disposto dal Giudice per dargli la possibilità di pagare canoni e/o spese arretrate e mantenere in vita il contratto.
Sfratto: che cos'è?
Lo sfratto è una procedura giudiziale che il proprietario di un immobile può avviare nei confronti del conduttore quando costui non provvede al pagamento:
- dei canoni mensili;
- delle spese condominiali;
- dell'imposta di registro;
- degli esborsi anticipati dal locatore.
In tutti questi casi il locatore che vuole sfrattare il conduttore dal proprio immobile deve citarlo in Tribunale. Nel corso della prima udienza il Giudice, accertato l' inadempimento del conduttore, può convalidare lo sfratto e dichiarare la risoluzione del contratto. Una volta emesso questo provvedimento il conduttore ha l'obbligo di lasciare l'immobile.
Sfratto: presupposti legali
Affinché il proprietario di un immobile possa sfrattare il conduttore che lo occupa sono necessari alcuni presupposti :
- l'esistenza di un contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate;
- il mancato pagamento di una mensilità, trascorsi 20 giorni dalla scadenza o la mancata corresponsione degli oneri accessori in misura superiore a due mesi di canone.
A stabilirlo è la legge n. 392/1978, nota anche come legge sull'equo canone, che all'art. 5 dispone: "Salvo quanto previsto dall'art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art 1455 c.c."
Sfratto per morosità: quali documenti servono?
Quando il locatore vuole intimare lo sfratto per morosità deve produrre in giudizio questi documenti:
- la copia del contratto di locazione registrato all'Agenzia delle Entrate;
- la copia di tutte le ricevute pagamento dei canoni;
- la copia dei solleciti inviati al conduttore moroso.
Sfratto per morosità: quanto tempo occorre?
Lo sfratto per morosità è una procedura piuttosto rapida, che richiede più o meno tre - quattro mesi. Occorre infatti un mese affinché venga fissata la prima udienza davanti al Giudice nel corso della quale egli potrà concedere il termine di grazia o convalidare lo sfratto. dopo la convalida sono poi necessari due-tre mesi affinché l'Ufficiale Giudiziario esegua materialmente lo sfratto, ossia lo sloggio del conduttore dall'immobile. occorre tuttavia precisare che questi termini sono meramente indicativi, poiché se il Giudice concede il termine di grazia la procedura si allungherà di ulteriori 90 o 120 giorni.
Sfratto immobili uso abitativo: si può rinviare?
Nel momento in cui il conduttore si trova davanti al Giudice designato può scongiurare la risoluzione del contratto di locazione e lo sfratto se paga i canoni scaduti, gli oneri accessori e gli interessi legali maturati su queste somme, più i costi della procedura. Può accadere però che il conduttore, se non è riuscito fino a quel momento a pagare canoni e spese, può avere bisogno di tempo per racimolare la cifra necessaria a evitare lo sfratto.
Per questo l'art. 55 della legge 392/1978 contempla il "termine di grazia", ossia 90 giorni di tempo per pagare il dovuto o 120 giorni se le ragioni del ritardo dipendono da uno stato di malattia grave o se l'inadempienza si è protratta non oltre le due mensilità. Decorso questo temine però, se il conduttore non ha versato al locatore la somma che il Giudice ha quantificato in corso d'udienza, in quella successiva il magistrato non può fare altro che dichiarare la risoluzione del contratto e convalidare lo sfratto.
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