Casa in affitto: chi paga i danni da infiltrazioni?

di Valeria Zeppilli - Le infiltrazioni d'acqua sono un problema molto comune negli appartamenti, specie in quelli più vecchi, dal quale derivano spesso ingenti spese, da sostenere non solo per poter risolvere il problema in origine ma anche per risarcire i danni che le stesse hanno cagionato agli appartamenti dei vicini.

L'articolo 2051 del codice civile, infatti, parla chiaro: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Una volta accertata l'origine del danno, quindi, il proprietario che abita nell'appartamento dal quale lo stesso provenga potrà fare ben poco per sottrarsi dal pagare quanto necessario per porre rimedio al problema.

Qualche questione in più può sorgere se l'appartamento è concesso in locazione. In tali casi, infatti, è lecito chiedersi: chi paga per le infiltrazioni? Il proprietario o l'inquilino?

Sebbene chi prende un appartamento in locazione ne diviene in generale custode, deve infatti dirsi che tale obbligo di custodia non è sconfinato ma resta limitato ai beni sui quali l'inquilino ha potere di intervento.

Riparazioni straordinarie

In genere, le infiltrazioni derivano dalle condutture d'acqua interne ai muri, la cui riparazione non è certo un compito che può definirsi di manutenzione ordinaria. Pertanto, per i danni cagionati da tali condutture la responsabilità è del padrone di casa, che è onerato della manutenzione straordinaria e che addirittura in alcuni casi, ovverosia se gli interventi necessari per porre rimedio alle infiltrazioni sono particolarmente invasivi e rendono l'appartamento inservibile, potrebbe dover risarcire anche lo stesso inquilino.

In definitiva, quindi, laddove le infiltrazioni provengano da danni causati da una cattiva manutenzione straordinaria, la connessa responsabilità è solo del padrone di casa.

Resta ferma la possibilità di una corresponsabilità del conduttore nel caso in cui questo impedisca al locatore di intervenire prontamente ostacolando le riparazioni.

Riparazioni ordinarie

Nulla esclude, tuttavia, che le infiltrazioni siano connesse alla cattiva manutenzione ordinaria del bene concesso in locazione, che spetta all'inquilino, il quale, con diligenza, deve preoccuparsi di mantenerlo in buono stato di conservazione. Sarà quindi proprio l'inquilino che, in simili ipotesi, risponderà del danno cagionato.

Gli esempi non sono così rari: si pensi alla rottura di un flessibile esterno dell'impianto idrico o all'allagamento derivante dalla fuoriuscita dell'acqua da un sanitario.

A tale ultimo proposito, interessante è quanto stabilito dal Tribunale di Milano con la sentenza numero 10697/2004, che ha sancito l'esclusiva responsabilità dell'inquilino per i danni conseguiti alla tracimazione dell'acqua dalla vasca da bagno dell'appartamento da lui abitato.

Per quanto riguarda la rottura del flessibile esterno, invece, si guardi a quanto sancito dalla Cassazione nella sentenza 21788/2015, ovverosia che "il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante demolizioni perchè tale oggetto non può essere qualificato come componente dell'impianto idrico interno" (leggi: Cassazione: l'inquilino è responsabile del danno da infiltrazioni d'acqua dovute alla rottura di un tubo esterno).

Infiltrazioni, il principio applicabile

In definitiva, quindi, per gli eventuali danni causati da infiltrazioni la responsabilità, in caso di immobile concesso in locazione, è diversa a seconda di quale sia il soggetto che può essere qualificato come custode della cosa e che abbia il potere di intervento su di esso.

In sostanza, come si legge nella sentenza della Cassazione poco sopra citata, "il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri".

Valeria Zeppilli (profilo e articoli)

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