Accessione: la disciplina
L' art. 934 c.c. stabilisce che "ogni bene esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto disposto dagli artt. 935, 936, 937, 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo e dalla legge".
La disposizione in parola enuncia, in tal modo, il principio " superficies solo cedit", di insegnamento romanistico.
La regola generale è quella per cui il proprietario della cosa principale diviene proprietario della cosa accessoria quando quest'ultima si congiunge stabilmente alla prima.
In particolare, mentre con riguardo alle cose mobili spetta al giudice accertare in concreto quale sia la cosa principale e quale quella accessoria, nel caso dell'accessione c.d. verticale (mobile a immobile) è la stessa legge (art. 934 e ss. cc.) ad individuare la cosa principale nel bene immobile (il suolo) sancendo la sua preminenza sulle cose mobili che vi sono incorporate.
Ma cosa accade nel caso in cui la costruzione venga realizzata sul suolo comune da uno dei comproprietari dell'area?
Con sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018, la Cassazione Civile a Sezioni Unite (sotto allegata), ha ritenuto applicabile l'istituto dell'accessione di cui all'art. 934 cc. anche nell'ipotesi di comproprietà del fondo ossia anche nel caso in cui uno dei comunisti realizzi un manufatto sul suolo ricadente nella communio pro indiviso.
La Corte, non condividendo l'indirizzo giurisprudenziale secondo cui quando il suolo su cui sono eseguite opere è di proprietà di più soggetti, vanno applicate le norme relative all'istituto della comunione, ha invece aderito ad un più tralatizio indirizzo secondo cui per il principio dell'accessione, la costruzione sul suolo comune è anche essa comune man mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto (la forma scritta è richiesta ad substantiam).
In definitiva, il Collegio ritiene che la disciplina della comunione non configuri una deroga al principio di accessione di cui all'art. 934 cc. e che quest'ultimo operi anche quando il suolo appartiene in comunione a più soggetti ed uno solo di essi (o alcuni soltanto) abbia provveduto a realizzare una costruzione o altra opera.
In tal caso, tutti i comproprietari del suolo acquistano la proprietà della costruzione in proporzione alle rispettive quote di proprietà, salvo l'esistenza di un valido titolo contrario.
Posto, quindi, che la costruzione sul suolo comune cade in regime di comproprietà tra comproprietario costruttore e gli altri comproprietari non costruttori, rimane da stabilire quale sia la disciplina giuridica che deve regolare i rapporti tra i predetti.
Accessione: le istruzioni della Cassazione
All' uopo, la Corte ritiene che vadano applicate le norme relative all'istituto della comunione: innanzitutto le norme che regolano l'uso della cosa comune e le innovazioni.
Conseguentemente, è necessario tenere distinti due casi:
1) Il comproprietario costruttore ha agito contro l'esplicito divieto del comproprietario non costruttore e all'insaputa di questo;
2) Il comproprietario costruttore ha agito con il consenso o quantomeno a scienza e senza opposizioni dell' altro comproprietario.
Nel primo caso, va riconosciuto lo " ius tollendi" al comproprietario non costruttore, il quale può agire per ottenere il ripristino dello status quo ante.
Nel secondo caso, essendovi stato il consenso esplicito o anche implicito del comproprietario non costruttore, va escluso che il primo possa pretendere la demolizione dell'opera.
Va aggiunto che, ove lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, sorge in favore del comproprietario costruttore, un diritto di credito nei confronti degli altri comunisti divenuti per accessione comproprietari dell'opera. Nasce, così, tra le parti, un rapporto obbligatorio in forza del quale i comproprietari non costruttori sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportare per l'edificazione dell'opera.
Cassazione, SS.UU., n. 3873/2018• Foto: 123rf.com