di Lucia Izzo - Per il privato cittadino rinunciare al diritto di proprietà immobiliare potrebbe non rivelarsi così semplice come appare.
È quanto si desume da una recente nota (prot. n. 137950 del 14 marzo 2018) con cui l'Avvocatura Generale dello Stato ha espresso un parere di massima in ordine alla possibilità per il privato di rinunziare, con atto unilaterale redatto dal notaio, al diritto di proprietà su un bene immobile a rischio di dissesto idrogeologico.
Con tale documento, poi richiamato anche da una successiva nota del ministero della Giustizia (Ufficio centrale archivi notarili) datata 15 marzo 2018, l'Avvocatura ha esaminato le varie questioni riguardanti l'ambito di applicazione dell'art. 827 c.c., nonchè le principali problematiche prospettate in giurisprudenza e dalla dottrina circa l'ammissibilità della rinuncia c.d. abdicativa e dei limiti che potrebbero riscontrarsi, in concreto, anche in considerazione dei valori costituzionali e della moderna concezione della causa del negozio giuridico, e degli effetti della stessa.
Rinuncia abdicativa proprietà: atto legittimo?
L'Avvocatura ha illustrato gli effetti della rinuncia abdicativa, attraverso la quale il proprietario, con atto unilaterale, rinuncia al diritto di proprietà
su un bene immobile e, stante il disposto di cui all'art. 827 c.c. ("i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato"), il bene transiterà nella proprietà del Demanio.Un simile "effetto giuridico acquisitivo" dell'immobile, spiega l'Avvocatura, si produrrà automaticamente per effetto della manifestazione di volontà esternata dal privato nell'atto di rinuncia. Tuttavia, ciò non significa che il trasferimento sarà da considerarsi sempre valido.
Il documento, nell'individuare possibili cause di nullità dell'operazione, ritiene non ammissibile la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare "al solo fine, egoistico, di trasferire in capo all'Erario", dunque in capo all'intera collettività, "i costi necessari per le opere di consolidamento, di manutenzione o di demolizione dell'immobile".
In sostanza, l'Avvocatura dà atto della circostanza che, talvolta, per il privato la proprietà immobiliare rappresenti più uno svantaggio che un vantaggio, al punto da ritenere preferibile disfarsene anziché venderlo ad altri, seppur a un prezzo simbolico, stante la scarsa "appetibilità" del bene sul mercato.
La gestione dell'immobile può, infatti, rivelarsi antieconomica ed eccessivamente onerosa a causa di vari costi (tasse, spese di manutenzione, eventuali risarcimenti per danni occorsi a terzi, ecc.). Si pensi, ad esempio, a quei terreni con evidenti problemi di dissesto idrogeologico che richiederebbero ingenti costi per le "opere di consolidamento, demolizione e manutenzione", oppure a quegli edifici inutilizzabili e fatiscenti per i quali sarebbe necessario provvedere alla demolizione, oppure ai terreni inquinati richiedenti spese di bonifica. Costi che, attraverso la rinuncia alla proprietà, si andrebbero a trasferire direttamente allo Stato.
Tuttavia, nel suo parere, l'Avvocatura "stronca" gli atti di rinuncia abdicativa aventi, come unico scopo, quello di disfarsi del bene immobile "fastidioso" spogliandosi dei costi correlati alla sua gestione: una simile operazione andrà dichiarata nulla in virtù della normativa codicistica in materia di contratti, ragionevolmente applicabile anche in presenza di atti unilaterali come quelli di rinuncia abdicativa.
Infatti, la rinuncia caratterizzata da simili intenti sarebbe immeritevole di tutela (ex art. 1322 c.c.) e avrebbe sia una causa illecita (ex art. 1343 c.c.) che un motivo illecito (articoli 1345 c.c.). Ancora, si tratterebbe di un atto in frode alla legge (art. 1344 c.c.), giacche volto a conseguire un risultato in contrasto con la disciplina costituzionale, e stipulato nonostante il divieto di abuso del diritto laddove la rinuncia sia attuata "al solo fine (utilitaristico ed egoistico) di trasferire in capo alla collettività gli oneri connessi alla titolarità del bene e la relativa responsabilità per gli eventuali futuri danni".
Ciononostante, è la stessa Avvocatura ad ammettere l'ammissibilità della rinuncia immobiliare ove manchi quell'intento elusivo ed egoistico che si riscontra nelle ipotesi sopra esaminate: ammissibile sarebbe, ad esempio, la rinuncia avente ad oggetto un terreno semplicemente non produttivo.
Tuttavia, nel rispetto "dei principi di leale collaborazione e di buona fede in senso oggettivo", l'Avvocatura ritiene che il rinunciante debba essere "comunque chiamato a dare comunicazione al Demanio dell'atto dismissivo".
Rinuncia abdicativa: nullità e conseguenze per il rinunciante
Una dichiarazione di nullità dell'atto di rinuncia, spiega il parere, potrebbe giungere solo all'esito di un accertamento giudiziale, quindi in seno a un giudizio nel quale l'onere probatorio relativamente alla illiceità del negozio graverà integralmente sul Demanio attore.
L'Avvocatura si è occupata di esaminare anche gli aspetti relativi alla possibile responsabilità del rinunciante ex artt. 2043, 2051 e 2053 c.c. per i danni a cui questi abbia dato causa con il fatto proprio omissivo (non avendo in passato attuato gli interventi necessari per la manutenzione e la messa in sicurezza dell'immobile).
Poiché, trattandosi di illecito omissivo avente natura permanente, solo il compimento dell'attività doverosa (evidentemente mancata nel caso in esame) avrebbe potuto comportare la sua cessazione, questo non verrà meno per effetto della mera dismissione del bene.
Con la sua successiva nota il Ministero della Giustizia, accogliendo il suggerimento dell'Avvocatura, ha invitato "i Consigli Notarili ad adoperarsi affinché i propri iscritti che riceveranno (o abbiano ricevuto) atti di rinuncia alla proprietà immobiliare verifichino che ne sia data comunicazione al competente ufficio dell'Agenzia del Demanio, al fine di consentire a quest'ultimo di adottare tutte le iniziative opportune anche a tutela della pubblica incolumità, nelle more dell'eventuale esperimento dell'actio nullitatis".
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