Condominio: sui posti auto non decide l'assemblea

di Enrico Pattumelli - Non spetta all'assemblea intervenire sulla proprietà esclusiva di un condomino al fine di predeterminare e assegnare le aree destinate a parcheggio. Ne consegue che la delibera dell'assemblea condominiale che assegna tali aree incidendo sui diritti individuali di proprietà esclusiva del singolo condomino è da ritenersi nulla. Queste le conclusioni cui è pervenuta la Cassazione, con la sentenza n. 8014/2018 (sotto allegata).

La vicenda

Un condomino, nonché costruttore del medesimo stabile, impugnava una delibera dell'assemblea condominiale con cui si statuiva che i posti macchina disegnati sul cortile dallo stesso costruttore, dovessero assegnarsi ai condomini che non disponevano di un box auto.

Il ricorrente lamentava che il condominio avesse disposto di un diritto altrui poiché egli stesso si era riservato la proprietà esclusiva dell'area interessata al momento della costruzione.

La norma di riferimento

Ai fini della risoluzione della questione è necessario interrogarsi sulla reale portata dell' art. 41-sexies della Legge 1942/1150, così come introdotto dalla Legge 1967/765 e modificato con la Legge 2005/246.

La norma in questione prevede che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.
Si chiarisce altresì che gli spazi per parcheggi così realizzati non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.

Appare opportuno ripercorrere le conclusioni cui si è addivenuti nei diversi gradi di giudizio.

Il giudizio di merito

Il giudice di prime cure rigettava la domanda attorea ritenendo che il succitato art. 41 sexies riconoscesse un diritto di uso dell'area in capo al condominio. La titolarità di tale diritto comportava il potere di disporne liberamente e dunque la delibera assembleare era da considerarsi valida e legittima.

Il giudice di secondo grado rigettava la domanda di parte attrice, seguendo un diverso percorso argomentativo.

Si riteneva che la norma in questione implicasse la nullità parziale del contratto di compravendita con cui il costruttore- venditore si fosse riservato la proprietà esclusiva delle aree destinate a parcheggio.

Una nullità parziale con sostituzione automatica e integrazione ope legis a fronte di quanto previsto dagli artt. 1418 e 1419 c.c.

La Corte territoriale prendeva atto di come la delibera assembleare avesse semplicemente assegnato i posti auto, prescindendo dalla qualificazione del diritto.

Richiamando la giurisprudenza di legittimità, si identificava tale diritto come reale ed assoluto.

Parcheggi in condominio, non è l'assemblea a decidere

Il Supremo Consesso, con la sentenza in commento, ha accolto le doglianze del ricorrente.

La norma in esame è da qualificarsi come imperativa e inderogabile, di natura pubblicistica e con delle inevitabili ripercussioni in ambito privatistico.

La disposizione in esame riconosce in capo ad ogni singolo condomino un diritto reale di uso, di godimento dello spazio destinato al parcheggio nella misura e secondo i parametri predeterminati dalla stessa legge al momento in cui è stata realizzata la costruzione.

Nel caso in cui tale diritto non venga riconosciuto perché il contratto di compravendita dell'unità immobiliare preveda la proprietà esclusiva del suolo in capo all'alienante, dovrà considerarsi affetto da nullità parziale e integrabile ope legis.

Il diritto in questione è riconosciuto però in capo ai singoli condomini sulla base dei rispettivi titoli di acquisto.

La conseguenza è dunque che solo tali soggetti, colti nella loro individualità, potranno agire giudizialmente affinché venga dichiarata la nullità parziale della compravendita e, dunque, venga riconosciuta la titolarità del relativo diritto.

Una siffatta titolarità non è, di converso, riconosciuta in capo al condominio. Quest'ultimo con la delibera assembleare di assegnazione dei posti auto, ha disposto di un diritto altrui ossia di un diritto individuale di proprietà di un solo condomino.

La delibera assembleare è da considerarsi nulla e la presunta illegittima privazione del diritto d'uso dell'area pertinenziale potrà essere fatta valere giudizialmente solo dai singoli proprietari delle unità immobiliari, unicamente ai quali è riconosciuta la legittimazione ad agire.