Inquilino moroso: il deposito cauzionale non può essere trattenuto

di Lucia Izzo - L'obbligo di riconsegnare all'inquilino la somma versata a titolo di deposito cauzionale (maggiorato di eventuali interessi non corrisposti annualmente) sorge al termine della locazione, non appena avvenuta la riconsegna dell'immobile al locatore, salva l'ipotesi in cui questi abbia agito in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore.

Invece, ove il locatore trattenga tale somma anche dopo il rilascio dell'immobile, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione della stessa, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti o di canoni non pagati, il conduttore potrà chiedere e ottenere l'emissione di un decreto ingiuntivo da parte del giudice per la restituzione del deposito.

Lo ha precisato il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 18667/2017 (qui sotto allegata) a conclusione di una vicenda originata dalla convalida dello sfratto per morosità richiesta dalla locatrice nei confronti del conduttore per omesso pagamento del canone e di altri importi (spese di riscaldamento e oneri accessori).

Il conduttore, pur non contestando il mancato pagamento delle somme, aveva opposto in compensazione l'importo versato a titolo di deposito cauzionale, oltre al valore delle opere e dei lavori eseguiti nell'appartamento per mantenerlo "in stato da servire all'uso del convenuto" (art. 1575 c.c.).

Pur essendo stato l'appartamento riconsegnato alla locatrice, questa si rifiutava di restituire il deposito cauzionale, ritenendolo per la rilevante morosità maturata sia per i riscontrati danni all'appartamento non dovuti al comune uso e accertati in sede di riconsegna.

Cauzione: non può essere trattenuta a tempo indeterminato dopo il rilascio dell'immobile

Il giudice ritiene, da un lato, di accogliere la domanda di risoluzione e dall'altro di accogliere in parte quella di compensazione del convenuto.

Per il Tribunale, una volta terminato il rapporto locatizio e riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge e il locatore è gravato dall'obbligo restitutorio della cauzione a suo tempo incassata, unitamente agli eventuali interessi non corrisposti annualmente, salva l'ipotesi in cui abbia agito in giudizio per ottenere il risarcimento di specifici danni cagionati dal conduttore.

Al locatore, in sostanza, non è consentito trattenere la relativa somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile allo scopo di una eventuale futura rivalsa per pretesi danni: l'obbligo a suo carico, di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, sorge al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile.

Ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione in tutto o in parte della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore potrà esigerne la restituzione (ex multis Cass., n. 3882/2015) anche ricorrendo alla procedura monitoria.

Ove l'inquilino ottenga un decreto ingiuntivo per la restituzione, gli eventuali diritti del locatore dovranno essere fatti valere in sede di opposizione all'ingiunzione ovvero, ove sia stata introdotta un'azione ordinaria, in sede riconvenzionale.

Passando al caso in esame, essendo il credito del conduttore per la restituzione del deposito cauzionale divenuto esigibile con la restituzione del locale, questo potrà essere validamente opposto in compensazione ex art. 1241 del codice civile.

Lo stesso non potrà dirsi, nella vicenda esaminata, quanto alle opere e lavorazioni effettuate sull'immobile, mai autorizzate dalla locatrice, come previsto invece dal contratto. Pertanto, dichiarato risolto il contratto di locazione a causa inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni e disattese le conclusioni sulle migliorie apportate, il Tribunale lo ha condannato al pagamento della somma dovuta alla conduttrice, detratto l'importo del deposito cauzionale, oltre agli interessi di mora alle singole scadenze al saldo sui singoli canoni, nonché alla rifusione delle spese di lite.