Nuda proprietà: no al trasferimento se il venditore muore prima del definitivo

di Annamaria Villafrate - La sentenza n. 14807/2018 della Cassazione (sotto allegata) stabilisce che, se il promittente venditore muore prima della stipula del definitivo, il promissario acquirente non può ottenere, come previsto dall'art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo della nuda proprietà dell'immobile perché per gli eredi viene meno l'utilità costituita dalla riserva di usufrutto.

La vicenda processuale

La promissaria acquirente cita davanti al Tribunale di Roma gli eredi del promittente venditore, affinché venga pronunciata sentenza traslativa del diritto di proprietà, ai sensi dell'art. 2932 c.c. dell'immobile oggetto di contratto preliminare, previo pagamento del prezzo residuo. I convenuti si costituiscono in giudizio chiedendo il rigetto della domanda. Secondo gli eredi il contratto preliminare deve essere annullato perché concluso dalla de cuius mentre si trovava in uno stato d' incapacità d'intendere e di volere ai sensi dell' art. 428 c.c., in quanto ricoverata e vicina alla morte. Il Tribunale rigetta la domanda dei convenuti e, accogliendo la domanda dell'attrice, dispone il trasferimento della proprietà dell'appartamento previo pagamento del residuo prezzo.

L'attrice, rilevando la presenza di un altro erede, per le stesse ragioni, notifica anche a costui un atto di citazione contenente le medesime argomentazioni e richieste. Il nuovo erede chiede la rescissione del contratto, perché concluso in stato di bisogno della promittente venditrice. Il Tribunale di Roma questa volta accoglie la domanda di annullamento del contratto, rigettando quella attorea.

Proposti due diversi appelli la Corte riunisce le impugnazioni e conferma rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre perché "il preliminare aveva ad oggetto il trasferimento della nuda proprietà dell'appartamento, sicché a seguito della morte della (…) avvenuto prima dell'introduzione del giudizio, non poteva disporsi il trasferimento coattivo della proprietà del bene, in quanto in tal modo si sarebbe intervenuti sull'oggetto del contratto, modificando le volontà contrattuali espresse dalle parti."

Morte del venditore impedisce trasferimento nuda proprietà

Con il secondo motivo di ricorso la promissaria acquirente denunzia la violazione e la falsa applicazione dell'art. 2932 c.c. In presenza di un preliminare che ha ad oggetto la nuda proprietà dell'immobile, poiché l'intento dei contraenti è il trasferimento dell'intera proprietà, la morte sopravventa della promittente venditrice prima del giudizio non è causa ostativa delle pronuncia della sentenza costitutiva, come sostenuto dalla Corte d'Appello, richiamando un precedente di legittimità che nulla ha a che fare con il caso concreto.

La Corte di Cassazione però ritiene che "Il motivo è del pari destituito di fondamento, avendo la Corte di merito deciso la controversia conformemente alla giurisprudenza di questa Corte, alla quale il Collegio intende assicurare continuità. Ed, invero, Cass. n. 15906/2016 ha affermato che il contratto preliminare di vendita della nuda proprietà non è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nei confronti degli eredi del promittente venditore deceduto prima della stipula del definitivo, in quanto per gli eredi medesimi è venuta meno l'utilità rappresentata dalla riserva di usufrutto".

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