Condominio: le crepe nella facciata costituiscono gravi vizi dell'opera

Avv. Eliana Messineo - In tema di contratto d'appalto, sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza n. 10048 del 24 aprile 2018 (sotto allegata), richiamando un precedente arresto giurisprudenziale delle Sezioni Unite del marzo 2017.

Il caso

La vicenda traeva origine dall'azione promossa dal condominio nei confronti della ditta venditrice dell'immobile, della ditta appaltatrice, del direttore dei lavori e del progettista, per ottenere il risarcimento dei danni per gravi difetti e vizi dell'immobile, consistenti in diverse fessurazioni sulle facciate.

In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda del Condominio, in secondo grado, la Corte d'Appello di Milano, in parziale riforma della decisione di primo grado, rigettava la domanda del Condominio nei confronti del progettista e confermava la condanna in solido delle altre parti al risarcimento dei danni.

La Corte milanese, al fine di escludere le cavillature quali vizi in concreto risarcibili, affermava che " l'articolo 1669 c.c. non trova applicazione per quei vizi che non incidano negativamente sugli elementi strutturali essenziali e, quindi, sulla solidità, efficienza e durata, ma solamente sull'aspetto decorativo ed estetico del manufatto".

La Cassazione sui gravi vizi dell'opera

Con la sentenza in esame, la Cassazione riteneva fondato il motivo addotto dal condominio secondo cui la Corte d'Appello aveva falsamente applicato l'art. 1669 c.c. non facendovi rientrare le diffuse cavillature accertate.

In sostanza, i giudici di legittimità si uniformavano all'indirizzo interpretativo delle Sezioni Unite, sentenza 27 marzo 2017 n. 7756, secondo cui sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche i vizi che riguardano elementi secondari e accessori, come i rivestimenti, purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene.

Come noto, in edilizia, il rivestimento, essendo applicato agli elementi strutturali di un edificio, non svolge soltanto funzioni estetiche bensì ha anche finalità di accrescimento della resistenza alle aggressioni degli agenti chimico-fisici e atmosferici. In tale quadro, le fessurazioni o crepe, realizzando nel tempo una maggiore esposizione alla penetrazione di agenti aggressivi sugli elementi strutturali, devono essere qualificate, ove non siano del tutto trascurabili, idonee, in via astratta, a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzabilità del bene.

In conclusione, a parere dei giudici della Cassazione, in considerazione dell'arresto nomofilattico sopra richiamato, deve ritenersi superato il precedente orientamento secondo cui le lesioni della facciata di un immobile, come le microfessurazioni, possano considerarsi irrilevanti in quanto incidenti dal punto di vista estetico.

Avv. Eliana Messineo

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Cassazione sentenza n. 10048/2018
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