Supercondominio: a chi spetta la legittimazione passiva?

Avv. Eliana Messineo - Nel giudizio riguardante la ripartizione delle spese relative alla manutenzione di un bene di uno specifico condominio, l'amministratore del supercondominio è carente di legittimazione passiva, anche se vi sia identità soggettiva tra l'amministratore del singolo condominio e quello del complesso supercondominiale.

Lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione, con ordinanza 12 giugno 2018 n. 15262 (sotto allegata).

Supercondominio: cos'è

Il supercondominio consiste nella pluralità di edifici, costituiti in distinti condominii legati tra loro dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni.

Ad esempio, costituisce supercondominio, un complesso residenziale formato da molti palazzi, con viali di accesso comuni, un parcheggio comune a tutti gli edifici, zone verdi comuni, etc..

Il supercondominio costituisce un ente distinto e autonomo rispetto ai singoli condominii che lo compongono e viene ad esistenza senza bisogno di specifiche manifestazioni di volontà.

Esso è, a tutti gli effetti, un condominio autonomo e, pertanto, deve avere una propria denominazione, un proprio indirizzo e codice fiscale, nonché un proprio conto corrente.

La disciplina del supercondominio

Soltanto in occasione della c.d Riforma del Condominio di cui alla L. 220/2012, che ha introdotto l'art. 1117 bis c.c., il supercondominio ha trovato formale riconoscimento.

Ai sensi dell'art. 1117 bis c.c., infatti, le disposizioni relative al Condominio negli edifici, si applicano in quanto compatibili in tutti i casi in cui più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c..

Con riferimento alla gestione di più edifici condominiali, la Riforma suddetta ha, altresì introdotto l'art. 67 disp. Att. C.c. che al terzo comma stabilisce che quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136 quinto comma c.c, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.

Si è delineata, così, la figura di amministratore del supercondominio che ha un ruolo distinto da quello degli amministratori dei singoli edifici poiché si occupa della gestione delle parti comuni a più condominii, oltre a svolgere i compiti tipici di ogni amministratore condominiale quali: la tenuta di un registro delle assemblee (art. 1130 comma 1 n. 7 c.c.), di uno specifico registro di anagrafe condominiale (art. 1130 co. 1 n. 6 cc) nonché redigere un rendiconto condominiale (art. 1130 comma 1 n. 8, art. 1130 bis c.c.).

Anche l'amministratore del supercondominio dovrà avere i requisiti di cui all'art. 71 bis disp. Att. C.c..

Non solo, ma nessuna norma vieta che l'amministratore del supercondominio rivesta anche la qualifica di amministratore dei singoli condominii che lo compongono, essendo il supercondominio ente autonomo e distinto.

Il provvedimento della Cassazione

In virtù dei summenzionati principi giuridici, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza in commento, ha ribadito la legittimità della situazione in cui uno stesso soggetto rivesta sia la qualifica di amministratore del supercondominio sia quella di amministratore dei singoli condomini.

Nel caso portato all'attenzione dei Supremi Giudici, trattandosi di causa riguardante la ripartizione delle spese relative alla manutenzione di un bene appartenente al singolo Condominio, la Cassazione ha ritenuto carente di legittimazione passiva l'amministratore del supercondominio, sostenendo che la convocazione in giudizio dovesse farsi nei riguardi dell'amministratore della singola palazzina ancorché si trattasse della stessa persona.

Avv. Eliana Messineo

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Cassazione ordinanza n. 15262/2018
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