Locazioni: non si può rinunciare preventivamente all'indennità di avviamento

di Giovanni De Lorenzo - Nella sentenza n. 15373/2018 (sotto allegata) la Corte di Cassazione ha affrontato la questione relativa all'ammissibilità della rinuncia all'indennità di avviamento preventiva o contestuale alla stipula del contratto di locazione ad uso diverso.

La vicenda

La vicenda oggetto della pronuncia della Suprema Corte è iniziata con un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torre Annunziata in favore della società conduttrice di un contratto di locazione ad uso non abitativo nei confronti del proprietario locatore ed avente ad oggetto le somme ritenute dovute a titolo di indennità di avviamento.

Avverso tale decreto ingiuntivo il proprietario locatore ha promosso opposizione, accolta dal Tribunale e confermata dalla Corte di Appello di Napoli, sostenendo che la pretesa fosse infondata in quanto le parti si erano accordate, con espressa previsione contrattuale, per escludere il pagamento dell'indennità poiché di essa si era tenuto conto della determinazione del canone di locazione.

In particolare, il Tribunale di Torre Annunziata ha motivato l'accoglimento dell'opposizione aderendo ad una giurisprudenza di legittimità (Cass. Sent. n.14611/2005) secondo cui la previsione di un canone inferiore a quello originariamente concordato è ammissibile in presenza di una rinuncia da parte del conduttore ai diritti derivanti dal contratto di locazione relativamente alla prelazione, al riscatto ed all'indennità. La società conduttrice, quindi, ha proposto ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte di Cassazione, Sezione III Civile, nella sentenza n.15373 del 13.6.2018, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione.

La motivazione della Corte di Cassazione

La motivazione posta alla base della pronuncia della Suprema Corte prende le mosse dall'interpretazione dell'art.79 della legge 392/19781: secondo la prevalente giurisprudenza, tale norma è volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi.

A tal proposito, quindi, viene specificato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha affermato che le parti possono negoziare sui diritti nascenti dal contratto, in particolare in merito al diritto all'indennità di avviamento, solo successivamente alla conclusione del contratto stesso. Quando cioè il conduttore non è più in una condizione di "debolezza" rispetto al locatore per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile. Ogni rinuncia che sia preventiva rispetto alla conclusione del contratto, invece, è da ritenersi nulla.

La stessa giurisprudenza indicata nella sentenza impugnata (n.14611/2005) è citata solo in una successiva sentenza del 2015 (la n.8705), che costituisce un precedente isolato e minoritario.

Pertanto, la Corte conclude affermando che i diritti vantati dal conduttore sono disponibili e possono essere oggetto di rinuncia solo una volta sorti.

1Art.79 Patti contrari alla legge: "E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge. In deroga alle disposizioni del primo comma, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge. I contratti di cui al periodo precedente devono essere approvati per iscritto".