Panni stesi in condominio: i limiti

di Annamaria Villafrate - Chi abita in condominio sa benissimo che non può fare quello che vuole. Del resto il condominio è una comunità, in cui è necessario rispettare le esigenze di tutti e venirsi incontro. Uno dei problemi, sicuramente evitabile, applicando le regole della buona educazione è quello dei panni stesi. Come si può pensare di stendere la propria biancheria grondante di acqua sopra il terrazzo dell'appartamento sottostante e pretendere che il proprietario non si lamenti, magari dopo avergli rovinato la sua poltrona preferita? Prima di adottare questa pessima e fastidiosa abitudine, è bene consultare il regolamento condominiale, che potrebbe disporre anche sanzioni pecuniarie per chi trasgredisce. Questo, in assenza di un titolo che legittimi la servitù di "gocciolio". E se il regolamento nulla dispone e non esiste una servitù? Come ci si deve comportare? In questo caso è necessario consultare il sito del Comune di appartenenza e controllare se e cosa prevede il regolamento comunale o se è stata emessa un'ordinanza ad hoc in materia, come è successo quest'anno in diversi Comuni italiani.

Indice:

• Cosa dice il regolamento di condominio
• Cosa prevede il codice civile
• Il gocciolamento costituisce immissione
• Il gocciolio può costituire reato
• Come tutelarsi contro il gocciolio dei panni altrui
• Il regolamento condominiale nulla dispone? Controllate quello del Comune
• Regolamenti comunali e ordinanze 2018

Cosa dice il regolamento di condominio

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Chi abita in un condominio e non comprende quali sono i suoi diritti nel momento in cui ha bisogno di stendere la biancheria, deve verificare prima di tutto cosa dice il regolamento. E' importante saperlo perché, se si tratta di un regolamento condominiale contrattuale approvato all'unanimità, anche fuori dell'assemblea (come accade quando il costruttore lo fa approvare ai singoli condomini acquirenti), questo può aver stabilito limiti orari, divieti assoluti o relativi per certi spazi e sanzioni per chi non rispetta le regole. Il regolamento contrattuale, nell'imporre il divieto di sciorinare i panni dai balconi o dalle finestre, può disciplinare solo le parti comuni dell'edificio, soprattutto per tutelare il decoro architettonico dell'immobile. Decoro che, secondo l'ordinanza n. 1326/2012 della Cassazione, non è pregiudicato dall'esposizione saltuaria dei panni su una terrazza o esternamente alle finestre, visto che si tratta di oggetti rimovibili.

Cosa prevede il codice civile

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Il codice civile cosa dice al riguardo? In realtà non esiste una norma che disciplini nello specifico i panni stesi. Per questo la giurisprudenza ha fatto riferimento in via analogica all'art. 908 c.c. che regolamenta lo scarico delle acque piovane. Il primo comma di questa disposizione prevede infatti che "il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino sul suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino". Non solo, la Cassazione con la sentenza n. 14547/2012 ha stabilito che la biancheria può essere stesa negli spazi condominiali, purché venga strizzata bene, al fine di scongiurarne lo sgocciolio.

Il gocciolamento costituisce immissione

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A questo punto però sorge un dubbio. La condotta di chi stende i panni gocciolanti in un condominio può integrare un caso d'immissione, come previsto dall'art. 844 c.c.? A rispondere ci ha pensato la Cassazione con sentenza n. 14547/2012, precisando che, quando un condomino agisce in giudizio per far rimuovere gli stenditoi dal balcone sopra il proprio e farne cessare il relativo gocciolio, esercita un'actio negatoria servitutis. L'azione che mira alla cessazione delle immissioni non è esperibile in questi casi, perché si basa su presupposti diversi.

Il gocciolio può costituire reato

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Insomma, che ci sono delle conseguenze legali per tutte quelle condotte che vanno a ledere i diritti altrui è evidente. La questione si complica ancora di più se il comportamento è talmente insistente e ripetuto da costituire reato. Chi stende biancheria gocciolante infatti può essere ritenuto responsabile penalmente del reato di cui all'art. 674 c.p. ai sensi del quale: "Chiunque getta o versa in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l'arresto fino a un mese o con l'ammenda fino a duecentosei euro".

Come tutelarsi contro il gocciolio dei panni altrui

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Detto questo, il condomino del piano di sotto si ritrova il terrazzo bagnato a causa dei panni gocciolanti del piano di sopra, cosa può fare in questi casi? Visto che questa pratica può ostacolare il libero godimento dei suoi beni esclusivi e delle relative pertinenze, in assenza di un titolo (atto d'acquisto o regolamento condominiale) o di un'intervenuta usucapione che legittimi la servitù di gocciolio, può procedere con una formale diffida affinché i responsabili pongano fine a tale condotta. Alla diffida, in presenza dei necessari presupposti, può seguire una causa civile finalizzata alla rimozione dello stenditoio.

Il regolamento condominiale nulla dispone? Controllate quello del Comune

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Chiaro che l'assenza di regole condominiali o accordi contrattuali sui panni stesi non legittima i suoi abitanti a fare quello che vogliono. In questo caso, infatti, occorre verificare che cosa dice il regolamento comunale di polizia urbana o se esistono ordinanze ad hoc in materia. Non è infrequente infatti che, soprattutto i Sindaci delle località a elevata affluenza turistica, vietino di stendere i panni gocciolanti sulle pubbliche vie o in luoghi aperti al pubblico e applichino ai trasgressori multe anche salate. Non è carino in effetti che proprio nel momento in cui l'autore di un libro racconta la sua opera in una meravigliosa piazza storica illuminata si ritrovi con la giacca tutta bagnata a causa dei panni stesi sopra la sua testa!

Regolamenti comunali e ordinanze 2018

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Ecco quindi alcuni esempi di regolamenti e ordinanze comunali del 2018 che si sono occupati di regolamentare il problema dei panni stesi.

Il Comune di Livorno, all'art 17, comma 6 del Regolamento di Polizia urbana (sotto allegato), dispone che: "E' vietato stendere i panni all'esterno delle abitazioni verso la pubblica via. E' altresì vietato stendere i panni o qualsiasi altro oggetto su parapetti, spallette dei fossi, su cancellate fronteggianti la pubblica via o le piazze e nei terreni limitrofi a pubblici passeggi." Ai sensi dell'art. 34 inoltre, in assenza di sanzioni specifiche si applica la multa da euro 25,00 a 500,00 (Dlgs. n. 267/2000).

Il Comune di Magnano, all'art. 47 comma 2 del Regolamento Comunale di Polizia Amministrativa e urbana (sotto allegato) dispone che: È vietato sciorinare, esporre effetti letterecci, distendere ed appendere biancheria o panni fuori dalle finestre, sui terrazzi o poggioli prospicienti vie pubbliche e luoghi aperti al pubblico in modo visibile dal suolo pubblico."

Ai sensi dell'art 137, nella determinazione delle sanzioni amministrative si applicano i principi generali della Legge n. 689/81, la quale all'art. 10, primo comma, prevede che le multe dovranno essere determinate entro i seguenti "limiti minimo e massimo, con un rapporto decuplo tra minimo e massimo stabilito: violazione alle disposizioni dei regolamenti comunali da € 50,00 a € 500,00."

Il Comune di Ischia nell'ordinanza del 25/07/2018 (sotto allegata) sancisce "il divieto di sciorinare i panni per l'asciugatura da balconi prospicienti la pubblica strada, in cortili visibili al pubblico e sulla pubblica strada. Gli eventuali trasgressori saranno soggetti, salvo che il fatto costituisca più grave illecito amministrativo, al pagamento delle sanzioni amministrative previste dall'art. 7 del Dlgs 267/00 (da Euro 25 a 500 Euro)."

In Piemonte, ai sensi dell'art 11 del Regolamento di Polizia Urbana del Comune di Omegna: "Il Sindaco, con propria ordinanza, può stabilire, per determinate vie o zone, il divieto di stendere panni all'esterno delle abitazioni sui lati verso la pubblica via, nelle ore diurne o per l'intera giornata, nonché di esporre oggetti che causano diminuzione del decoro dell'immobile".

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