Come si costituisce una servitù di passaggio, le tipologie (servitù coattiva e fondo intercluso, servitù di passaggio carrabile, servitù apparenti e non apparenti, positive e negative, continue e discontinue)

Avv. Pier Vincenzo Garofalo - La servitù di passaggio viene definita: diritto reale di godimento su un bene altrui. Ti chiederai cosa significa ed in cosa consiste un diritto reale di godimento?

Servitù di passaggio: diritto reale di godimento

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Ebbene, il diritto si dice reale perché è inerente alla "res". La parola res in latino significa cosa, quindi è un diritto che riguarda una cosa, o meglio un bene materiale (ossia tangibile, es.: una macchina, un gioiello, una casa, un terreno etc.).

Il principale diritto reale nel nostro ordinamento giuridico è certamente la proprietà, che conferisce al titolare il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, cioè con piene facoltà e poteri, ma entro i limiti e nei modi indicati dalla legge [1].

La servitù di passaggio rientra proprio tra questi limiti, in quanto attribuisce un potere di utilizzo a pieno titolo della cosa di proprietà di un'altra persona. Dunque se hai un diritto di passaggio sul fondo del vicino, questi non può impedirtelo.

Perché le servitù sono dette prediali?

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Il termine prediale deriva anch'esso dal latino "praedium", vale a dire fondo, terreno. La definizione non è priva di conseguenze.

Difatti, il vantaggio nella servitù si riferisce solo ed esclusivamente al tuo terreno, e non può risolversi in un mero beneficio personale che magari puoi trarre con il riconoscimento di questo diritto. Il fondo del vicino che subisce la limitazione è detto servente, il tuo che invece trae vantaggio da questa situazione è detto dominate. Pertanto, se hai in mente di chiedere o pretendere di parcheggiare sul terreno di proprietà del tuo vicino per una mera questione di comodità personale, puoi scordartelo.

Come si può costituire la servitù di passaggio?

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Passiamo ora ad una analisi più approfondita, ciò ti permetterà di capire meglio le servitù ed in particolar modo la servitù di passaggio.

Le servitù prediali si distinguono in primis in volontarie e coattive. Quelle volontarie possono essere costituite per contratto o per testamento, quelle coattive sono espressamente indicate e regolamentate dal codice civile e dalle leggi speciali.

La servitù di passaggio può essere costituita dunque tanto volontariamente - magari raggiungendo un accordo con il proprietario del fondo confinante, che ti lascia passare sul suo terreno senza troppe storie o chiedendoti un'indennità - quanto coattivamente (servitù legali).

Scrittura privata o atto pubblico

Se raggiungi un'intesa con il tuo vicino, ricordati quantomeno di formalizzarla su una scrittura privata, che ti consiglio vivamente di trascrivere al fine di renderla opponibile a terzi, cioè a coloro che in futuro potrebbero vantare diritti sulla cosa. Tieni conto che se decidessi di non farlo ed il tuo vicino dovesse vendere il terreno - salvo il caso in cui l'accordo che ha raggiunto con te venisse menzionato espressamente nell'atto di compravendita - finiresti per perdere la servitù.

In alternativa puoi andare dal notaio, per far redigere un atto pubblico.

Servitù coattive

Ritornando alle servitù coattive (legali), sappi che è la legge ad imporre al proprietario del fondo vicino di farti passare, in assenza di una qualsiasi intesa, contro la sua stessa volontà. Però non si costituiscono di diritto, ovvero senza ulteriori adempimenti. Occorre un provvedimento giudiziale, o meglio una sentenza (che ha carattere costitutivo, perché costituisce la servitù, in cui sono stabilite le modalità di esercizio e l'indennizzo dovuto) oppure un atto dell'autorità amministrativa [2]. Le altre servitù coattive nel nostro ordinamento giuridico sono: di acquedotto e di scarico, di elettrodotto e di passaggio di linee telefoniche, di appoggio o infissione di chiusa, di somministrazione coattiva di acqua a un edificio o a un fondo.

Servitù per usucapione

Ai modi di costituzione sopraindicati se ne aggiungono altri (ma riguardano solo alcuni tipi di servitù, in specie quelle apparenti, che ti illustrerò in seguito):

- L'usucapione: possesso ultraventennale accompagnato da ulteriori requisiti;

- La destinazione del buon padre di famiglia (due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, che ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù [3], esempio: lo scarico di acque, la condotta di scarico attraversa due fondi, originariamente appartenenti al medesimo proprietario).

Servitù di passaggio coattiva: fondo intercluso

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Il tuo fondo è intercluso, cioè circondato da terreni appartenenti ad altri proprietari, e non hai un'uscita sulla via pubblica, né tantomeno ti è possibile procurarti un accesso ad essa, se non in maniera eccessivamente dispendiosa e gravosa (l'impedimento deriva dallo stato dei luoghi, per esempio la presenza di un non indifferente dislivello tra il tuo fondo e la via pubblica). Cosa fare?

Il nostro legislatore, diligentemente, ti dà l'opportunità di ottenere il passaggio sul fondo vicino, per permetterti di mettere in coltivazione o comunque utilizzare il tuo fondo, che altrimenti sarebbe inservibile.

Sono dettate pure delle linee guida per la costruzione del passaggio, non puoi quindi scegliere di accedere da una parte piuttosto che da un'altra. È previsto, infatti, un bilanciamento di interessi a tutela di ambedue i terreni. Ovviamente, il tuo interesse è quello di percorre la via più breve, quello del proprietario del fondo servente, è quello di subire il minor danno possibile (vantaggio e svantaggio devono essere proporzionati l'uno all'altro). Addirittura, proprio in virtù di quanto detto, l'accesso può essere consentito pure mediante un sottopassaggio [4]. Al tuo vicino spetterà un indennizzo, volto a ristorarlo per il deprezzamento del suo terreno e per il danno subito. L'indennizzo è escluso solo se il tuo terreno fosse divenuto intercluso a seguito di una divisione o di una vendita [5].

Servitù di passaggio carrabile

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Mettiamo il caso che tu abbia un accesso pedonale, ma che le condizioni siano mutate e quindi sia insorta la necessità di attraversare il fondo del vicino con delle macchine agricole, o più in generale con dei veicoli a trazione meccanica. È palese che il mero diritto di passaggio pedonale non ti consente di attraversare il terreno del vicino con delle macchine. Epperò, le disposizioni previste per il fondo intercluso, si applicano altresì nel caso in cui si abbia l'esigenza di ampliare il passaggio ed accedere con i suddetti veicoli. Siamo difronte al cosiddetto ampliamento coattivo per passaggio carrabile. Non potrai comunque pretendere di costruire un'autostrada, essendo anche qui necessario bilanciare i rispettivi interessi. Le stesse regole valgono anche per accedere dal cortile o dal giardino del vicino? Non ti sembra di chiedere troppo? Ogni norma ha una sua logica, la servitù di passaggio coattiva è esclusa per: le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti. La ragione è facilmente intuibile, il vincolo sarebbe eccessivamente gravoso.

Accesso a pubblica via inadatto

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Se il tuo terreno non è del tutto intercluso ed ha un accesso alla pubblica via, ma molto scomodo ed assolutamente inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo medesimo, oppure hai la necessità di ampliarlo, ma è oggettivamente impossibile farlo, puoi rivolgerti all'autorità giudiziaria, che ti consentirà di accedere dal fondo del vicino.

Il giudice ti concederà la servitù solo quando sia riconosciuto che la tua richiesta risponde alle esigenze dell'agricoltura o dell'industria, oppure ad esigenze di accessibilità - di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap - degli edifici destinati ad uso abitativo [6].

Servitù apparenti e non apparenti

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Le servitù si differenziano ulteriormente in: apparenti e non apparenti.

Le servitù apparenti si contraddistinguono per la presenza di opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio (si pensi alla servitù di acquedotto o di scolo di acque, in questi casi spesso ci sono delle tubature in evidenza che attraversano il fondo del vicino, senza che questi possa in qualche modo impedirlo; o anche alla servitù di passaggio mediante sottopassaggio).

Il requisito dell'apparenza non è sicuramente da intendere in senso stretto, e varia in base al contesto, agli usi, ai costumi ed alle consuetudini del posto, quindi una servitù che nel tuo paese è apparente, qualche chilometro più avanti può non esserlo, e viceversa.

La caratteristica principale delle servitù non apparenti, invece, è l'assenza di opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio (esempio: servitù di luce e aria, ma anche la servitù di passaggio caratterizzata dalla solo presenza di un sentiero formatosi nel tempo).

Riassumendo, dunque, la servitù di passaggio, concretamente può atteggiarsi tanto a servitù apparente, quanto a servitù non apparente, e solo se apparente potrà essere usucapita o acquisita per destinazione del buon padre di famiglia. Il requisito dell'apparenza in questa occasione, è da intendersi in modo molto più rigido e pregnante [7].

Servitù positive e servitù negative

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In base al contenuto del peso imposto al fondo servente, abbiamo poi e le servitù positive e quelle negative. La servitù di passaggio rientra chiaramente nelle servitù positive, in quanto ti conferisce il potere di passare sul terreno del tuo vicino. Più in generale, pertanto, la servitù è detta positiva ogni qual volta è consentito al proprietario del fondo dominante di compiere un'attività che il titolare del fondo servente è costretto a subire.

Viceversa, nelle servitù negative, il proprietario del fondo servente è limitato in una o più delle sue facoltà, consiste quindi in un non fare (non sopraelevare la propria casa), evidentemente queste servitù non possono mai considerarsi apparenti, quindi non possono essere né usucapite né acquisite per destinazione del buon padre di famiglia.

Servitù continue e servitù discontinue

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Nelle prime, non è necessario il "fatto umano" (azione o comportamento che dir si voglia) perché vi sono delle opere permanenti per il loro esercizio (pensiamo alla servitù di acquedotto, dove sono presenti delle condutture), nelle discontinue è all'opposto necessaria un'azione (esemplificativamente prendiamo per l'ennesima il passaggio sul fondo). Ergo la servitù di passaggio è di norma discontinua, a meno che vi siano delle opere permanenti atte a consentire il passaggio, magari una strada asfaltata.

La predetta distinzione è rilevante ai fini della prescrizione del diritto, che si estingue se non si esercita per 20 anni [8]. Se una servitù è discontinua (o negativa) la prescrizione inizia a decorrere dall'ultima attività eseguita dall'uomo, nel caso di specie, dall'ultima camminata sul tuo fondo, se è continua, il termine di prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui si è cessato di esercitarla (nella servitù di acquedotto, quando esso smette di essere in attività).

Avv. Pier Vincenzo Garofalo


[1] Art. 832 cod. civ.

[2] Art. 1032 cod. civ.

[3] Art. 1062 cod. civ.

[4] Art. 1051 cod. civ.

[5] Art. 1054 cod. civ.

[6] Corte Costituzionale 167/1999

[7] Cass., 11 febbraio 2009, n. 3389

[8] Art. 1073 cod. civ.

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