Cambio destinazione d'uso: serve il consenso del condominio?

Avv. Isabella Vulcano - Per esigenze varie può porsi la necessità di trasformare un appartamento che da sempre è stato utilizzato come abitazione ad "uso ufficio" o comunque uso diverso dall'abitazione con conseguente cambio di destinazione. Per effettuare tale cambio occorre rivolgersi al proprio Comune per verificare quali pratiche devono essere espletate a tale scopo. Ebbene, nel caso in cui a un condomino viene richiesto dal Comune, per il cambio di destinazione del proprio appartamento, l'esibizione della delibera dell'assemblea con la quale viene dato il consenso a tale cambiamento da parte dei condomini, è legittima tale richiesta? E' vero che, per legge, il mutamento di destinazione di un immobile in condominio richiede obbligatoriamente il consenso degli altri condomini? Oppure la richiesta del Comune eccede i poteri dell'ente stesso?

Facciamo chiarezza:

• I limiti al mutamento di destinazione dell'immobile
• Vincoli o divieti nel regolamento di condominio
• Cosa succede se, invece, il regolamento condominiale non prevede nulla?

I limiti al mutamento di destinazione dell'immobile

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In linea di principio vale la regola semplice per la quale ognuno in casa propria può apportare i cambiamenti desiderati a patto che vengano osservati i limiti posti dalla legge che sono di due tipi: 1) limiti urbanistici i quali impongono, per determinati interventi, la richiesta di permessi al Comune; 2) limiti previsti da norme civilistiche che attengono al rispetto dei diritti degli altri condomini. Si tratta, tuttavia, di due tipi di limitazioni che viaggiano in parallelo tra loro, nel senso che mentre la verifica del rispetto dei limiti urbanistici è rimessa al Comune, sul rispetto dei diritti degli altri condomini si pronuncia il giudice civile. Dalla distinzione appena tracciata deriva che - per rispondere alla domanda sopradescritta - non compete al Comune la richiesta della delibera condominiale in merito al cambio di destinazione dell'immobile in quanto si tratta di un aspetto non rimesso alla propria competenza. L'ente, pertanto, potrà richiedere solo documentazione attinente al rispetto delle norme urbanistiche. Del resto la giurisprudenza si è pronunciata sulla questione da più tempo e non si registrano orientamenti contrari (cfr. tra le altre Tar Trento, sent. n. 45/2017; Tar Salerno, sent. n. 740/2014; Tar Lecce sent. n. 4286/2007; Cons. Stato, sez. IV, 4 aprile 2012 n. 1990; Tar Veneto, sent. n. 2154/2005). Per prima cosa occorre, quindi, verificare se il Comune ha posto dei divieti di modificazione d'uso per ragioni particolari, ad esempio perché l'immobile si trova nel centro storico o altro. Qualora non vi siano vincoli, il proprietario può - sul piano urbanistico - procedere tranquillamente.

Vincoli o divieti nel regolamento di condominio

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E' possibile, tuttavia, ricevere veti all'interno del condominio, vediamo quando. Per prima cosa occorre consultare il regolamento di condominio perché se vi sono particolari vincoli o divieti alla modifica di destinazione degli immobili si riscontrano in quella sede. E' possibile, ad esempio, che il regolamento vieti alcune attività considerate pregiudizievoli perché rumorose, come : asili, uffici aperti al pubblico, palestre ecc. Tuttavia è importante sapere che un regolamento che prevede dei limiti al cambio di destinazione d'uso deve essere approvato all'unanimità per potersi considerare valido. L'unanimità si può raggiungere in due modi: - in assemblea con una regolare votazione cui abbiano partecipato tutti i proprietari degli appartamenti; - oppure con l'accettazione del regolamento fatta singolarmente e separatamente da ogni condomino all'atto dell'acquisto del rispettivo appartamento (ossia in sede di rogito). Tuttavia se il regolamento prevede dei divieti, è importante sapere che essi possono essere derogati con un voto unanime dell'assemblea. Ciò significa che al di là del contenuto del regolamento, i condomini all'unanimità possono autorizzare la variazione richiesta.

Cosa succede se, invece, il regolamento condominiale non prevede nulla?

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In questo caso il condomino può agire per le variazioni desiderate espletando la pratica presso il Comune senza che quest'ultimo possa opporre la mancanza di alcuna delibera condominiale né tantomeno, non essendo previsti limiti o vincoli nel regolamento, gli altri condomini possono opporsi al cambio di destinazione d'uso dell'immobile.

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