Lesione decoro architettonico condominio: è responsabile l'amministratore?

Avv. Isabella Vulcano - Per le opere che ledono il decoro architettonico dell'edificio, può ritenersi responsabile l'amministratore?

Vediamolo insieme:

• La vicenda
• Il decoro architettonico dell'edificio condominiale
• Che fare in caso di violazione del decoro architettonico?

La vicenda

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Un condomino pone il seguente quesito: all'interno di un edificio condominiale (purtroppo non è infrequente) sono state realizzate, nel corso degli anni, varie opere che hanno leso il decoro architettonico dell'edificio, tra cui: l'installazione sui balconi di cisterne, radiatori, armadi, climatizzatori, ecc. L'amministratore del condominio non ha mai imposto ai condomini di smantellare tali opere nonostante l'evidente pregiudizio al decoro architettonico.

Data tale situazione, il condomino decide di realizzare, per proprie esigenze, una sorta di veranda chiusa in metallo sul balcone che affaccia sulla strada principale. In assemblea tutti si sono ribellati e hanno chiesto, per il tramite dell'amministratore, di smantellare l'opera ma il condomino interessato non ha ottemperato sostenendo - naturalmente - che già alcuni proprietari di appartamenti nel condominio hanno realizzato opere simili nel corso degli anni e non gli è stato mai imposto di smantellarle. Il condominio, pertanto, decide di agire in giudizio chiedendo al giudice che il condomino interessato venga condannato a rimuovere la veranda. L'interessato può agire nei confronti dell'amministratore per il fatto di non aver impedito, nel corso degli anni, ai condomini di realizzare opere atte a ledere il decoro architettonico del palazzo?

Sul tema, si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione (ordinanza n. 29905/2018) fornendo un importante chiarimento su chi è responsabile per la violazione dell'estetica del palazzo.

Il decoro architettonico dell'edificio condominiale

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Un primo punto importante che viene affrontato e chiarito nella suddetta ordinanza è che vi è, innanzitutto il principio che ogni condomino può eseguire delle opere nel proprio balcone purchè venga rispettato il decoro architettonico. Tuttavia bisogna chiarire che se negli anni vi è stato un progressivo pregiudizio del decoro dell'edificio in quanto vari condomini hanno agito a proprio piacimento, non si può impedire ad un altro condomino di fare altrettanto. Ciò in quanto, essendo già stato inficiato il decoro dell'edificio, l'ulteriore opera che verrà realizzata non inciderà più di tanto sulla situazione attuale.

Che fare in caso di violazione del decoro architettonico?

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Qualora uno o più condomini abbiano leso il decoro architettonico dell'edificio, è possibile agire giudizialmente contro di essi. L'azione potrà essere intrapresa sia da parte di un solo condomino, sia da parte del condominio nella persona dell'amministratore. Lo scopo è quello di ottenere la rimozione delle opere "abusive" e l'eventuale risarcimento del danno.

Tra i vari compiti dell'amministratore rientra, naturalmente, quello di controllare che la realizzazione di opere non leda il decoro architettonico dell'edificio.

Per rispondere al quesito che è stato posto, occorre evidenziare che l'amministratore ha solo una "legittimazione processuale attiva" cioè può instaurare una causa contro i condomini che violano il decoro architettonico ma, al contrario, non può essere convenuto in giudizio per il fatto di non aver impedito ai condomini di realizzare opere lesive dell'estetica dell'edificio condominiale. Egli può - questo si - essere revocato dall'assemblea qualora non abbia perseguito i responsabili con eventuale azione di risarcimento danni.

Sintetizzando quanto esposto sinora:

Il giudizio per ottenere lo smantellamento delle opere che ledono il decoro architettonico dell'edificio può essere instaurato sia dall'amministratore in quanto tenuto alla vigilanza sulle parti comuni dell'edificio, sia da singoli condomini per la tutela del proprio appartamento. Possono essere citati in giudizio: il singolo condomino che ha violato l'estetica o, in ipotesi, tutti i condomini con l'instaurazione di un unico giudizio. Quanto all'amministratore, egli può agire contro i responsabili ma non può essere convenuto in giudizio per non aver impedito la realizzazione delle opere lesive del decoro. Egli, inoltre, potrà essere revocato dall'assemblea ed eventualmente convenuto in giudizio per responsabilità professionale con richiesta di risarcimento dei danni.

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