Caduta in condominio: l'amministratore è responsabile?

Il quesito è: se l'amministratore non mantiene in buono stato di manutenzione le parti comuni dell'edificio e qualche condomino cade, si configura una responsabilità per l'amministratore? Se si, quale?

Nel caso in commento è avvenuta la caduta di un condomino il quale è scivolato sulla grata di areazione posta nelle adiacenze del portone d'ingresso dell'edificio, la quale era traballante da un po' di tempo. L'infortunato ha intenzione di agire contro l'amministratore per i danni subiti sostenendo che egli fosse al corrente del problema ma, nonostante questo, non ha mai provveduto alla riparazione.

E' legittimo agire in questo modo? Se un condomino si fa male, l'amministratore è responsabile?

Caduta in condominio: chi ne risponde

La Corte di Cassazione (sent n. 49952/2018) si è occupata di recente del problema sostenendo che, in un caso come quello descritto, non vengono in considerazione solo aspetti di responsabilità civile ma anche di responsabilità di natura penale. Dal punto di vista civilistico occorre far riferimento all'art 1130 cod. civ. con il quale si attribuisce all'amministratore l'obbligo di provvedere alla manutenzione delle parti comuni (come scale, pianerottoli, androne, giardino). Egli ne è pertanto custode. Con una seconda norma che è l'art 2051 cod civ, la cosidetta "responsabilità da cose in custodia", si attribuisce all'amministratore una responsabilità oggettiva che prescinde, cioè, sia dalla malafede che dalla colpa per tutti i danni causati a terzi dalla cosa (in questa ipotesi si tratta degli spazi comuni dell'edificio). Tale responsabilità oggettiva può essere evitata dall'amministratore con la dimostrazione che la caduta è avvenuta per caso fortuito

ossia è derivata un evento imprevedibile e inevitabile oppure in conseguenza di una causa di forza maggiore come un fulmine, un terremoto ecc ma anche, in ipotesi, la distrazione dell'infortunato il quale pur potendosi accorgere del pericolo non lo ha evitato. Per ottenere il risarcimento l'infortunato dovrà, quindi, instaurare una causa civile con l'onere di dimostrare che l'insidia non era nota né facilmente individuabile con l'ordinaria diligenza. Deve, inoltre, provare di essere caduto a causa dell'insidia stessa e non per altri motivi, tipo l'essere scivolato su una buccia di banana o a causa di un laccio della scarpa slacciato e, infine, deve dimostrare l'entità dei danni subiti e per i quali chiede il risarcimento.

E' importante evidenziare che, oltre all'azione civile, l'infortunato può intraprendere anche una azione penale a carico dell'amministratore, in particolare quest'ultimo potrà essere ritenuto responsabile per il reato di lesioni colpose. In tal caso la vittima dovrà sporgere denuncia contro l'amministratore per poi costituirsi parte civile nel processo penale, ai fini del risarcimento del danno.

In sintesi, in caso di caduta nel condominio, l'amministratore potrà essere ritenuto responsabile sia civilmente - a meno che egli non provi l'esistenza del caso fortuito o di una causa di forza maggiore nella determinazione dell'evento caduta - sia penalmente per il reato di lesioni colpose, con conseguente obbligo di risarcimento dei danni in favore dell'infortunato.

Nessuna speranza, quindi, per l'amministratore, di evitare la condanna definitiva per il reato e il pagamento del risarcimento alla parte lesa che si è costituita parte civile.

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