Condominio minimo

di Lucia Izzo - Con la riforma del condominio sono state introdotte diverse misure tra cui alcune che interessano gli edifici in cui vi sono pochi appartamenti e dunque pochi proprietari, ovvero quello che viene definito piccolo condominio o condominio minimo. Le innovazioni non sono di poco conto e servono a disciplinare una realtà peculiare che abbisogna di altrettante regole e norme che si adattano a tale contesto.

• Cos'è un condominio minimo
• Costituzione del condominio minimo
• Quali sono le regole del condominio minimo?
• Tabelle millesimali e condominio minimo
• Come funziona l'assemblea di un condominio minimo?
• Condominio minimo e detrazioni fiscali

Cos'è un condominio minimo

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Un condominio si definisce "minimo" se composto da due soli proprietari/condomini, requisito "minimo", per l'appunto, affinché sorga un condominio, ovvero la comunione sulle parti e beni che restano comuni in quanto al servizio delle unità immobiliari private.

Tuttavia, nella prassi, la disciplina del condominio minimo viene applicata anche al "piccolo condominio", ovvero a quell'edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini, soglia oltre la quale diviene obbligatorio nominare un amministratore.

Lo stabilisce il codice civile che, all'art. 1129, precisa che, quando i condomini siano 9 o più, diviene indispensabile la nomina di un amministratore, che dovrà essere effettuata dall'assemblea o, qualora questa non vi provveda, dall'autorità giudiziaria. Sotto tale soglia (8 proprietari o meno), dunque, la nomina dell'amministratore non è obbligatoria, ma solo facoltativa.

Costituzione del condominio minimo

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Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento.

Al pari di qualsiasi altro Condominio, anche il condominio minimo, come normalmente avviene, si costituisce in via automatica e senza necessità di una delibera assembleare o di atto formale, qualora nell'edificio vi siano almeno due condomini, ovvero due proprietari o due unità immobiliari.

Quali sono le regole del condominio minimo?

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La prima peculiarità del condominio minimo, dunque, è quella della non obbligatorietà della nomina di un amministratore: si tratta di una scelta facoltativa, rimessa ai proprietari che potranno decidere di farlo oppure no.

Per quanto riguarda le altre regole, anche al condominio minimo si applicano le norme del codice civile che valgono per quello ordinario, ad esempio quelle in materia di ripartizione delle spese, millesimi e pagamento delle spese, organizzazione interna e così via.

Tale assunto è stato confermato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite che, nella sentenza n. 2046/2006, risolvendo un dibattito giurisprudenziale e dottrinale, ha chiarito che la disciplina del condominio di edifici (e non quella sulla comunione), prevista dal codice civile, trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni

Ancora, nel condominio minino non risulta indispensabile neppure approvare un regolamento poiché, ex art. 1138 del codice civile, questo deve essere formulato quando in un edificio il numero dei condomini sia superiore a 10.

Pertanto tutte queste circostanze, ad esempio il fatto che i condomini non provvedono a riunirsi, non approvino un regolamento né nominino un amministratore, non influiscono sull'automatica applicazione, anche al condominio minimo, delle norme previste in via ordinaria dal codice civile.

Tabelle millesimali e condominio minimo

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Anche nei piccoli condomini (composti da almeno due proprietari), per la ripartizione delle spese per le parti comuni si applicheranno le tabelle millesimali.

La giurisprudenza ha ritenuto che, anche per i condomini minimi, queste siano obbligatorie. D'altronde, ben possono rilevare dei valori differenti dalla metà, che giustificano, quindi una diversa ripartizione delle spese (cfr. sent. Tribunale di Trapani, 28 febbraio 2018).

Più di recente segnaliamo invece la sentenza della Corte di Cassazione n. 9280/2018: in tale sentenza, tra l'altro, è stato affermato che nei casi in cui le tabelle millesimali manchino, il giudice dovrà anche solo incidentalmente, cioè ai soli fini del giudizio, individuare il valore delle proprietà dei condomini obbligati al pagamento."

Come funziona l'assemblea di un condominio minimo?

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Anche in un condominio c.d. minimo, le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune dovranno essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea condominiale.

Con riguardo al funzionamento dell'assemblea (costituzione, validità delle delibere, ecc.), nel condominio minimo valgono le stesse regole del condominio ordinario, con i necessari adeguamenti. Ad esempio, se il codice civile prescrive la regola della maggioranza per le delibere assembleari, in presenza di due soli condomini sarà indispensabile raggiungere l'unanimità.

Lo ha confermato la Corte di Cassazione (sent. n. 5329/2017) chiarendo che nel condominio cd. minimo le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché l'assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione (decisione unanime) quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all'unanimità).

In caso di stallo, ovvero qualora non si riesca a raggiungere l'unanimità, sarà necessario fare ricorso al giudice. L'art. 1105 del codice civile, infatti, stabilisce che "se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria" che provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Condominio minimo e detrazioni fiscali

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L'Agenzia delle Entrate, nella Circolare 7/E del 27 aprile 2018, ha fornito chiarimenti in ordine alla fruizione delle detrazioni fiscali in caso di ristrutturazioni in un condominio minimo.

Per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni, piega la Circolare, non è più necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l'obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto.

Ciò a condizione che non vi sia stato pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste Italiane SPA, dell'obbligo di operare la prescritta ritenuta all'atto dell'accredito del pagamento.

In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi realizzati su parti comuni di un condominio minimo per la quota di spettanza, potranno inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.

Ogni condòmino che ha eseguito il bonifico per la propria quota di competenza dovrà riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale. Naturalmente, il contribuente è tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio e, se si avvale dell'assistenza fiscale, ad esibire ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto all'agevolazione, un'autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.