Opponibilità dell'assegnazione della casa familiare dopo la vendita a terzi

Avv. Sabrina Filosa - Quando un immobile utilizzato come casa familiare viene venduto a un terzo dal coniuge proprietario esclusivo e al contempo in virtù di un provvedimento presidenziale, dopo la separazione dei coniugi, lo stesso viene assegnato al coniuge affidatario della prole, tale assegnazione prevale sull'acquisto del terzo? Sul punto, origine di un annoso conflitto, si è espressa di recente la Cassazione con la sentenza n. 9990/2019 (sotto allegata) enunciando un nuovo principio di diritto.

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• La vicenda
• La questione sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione
• La decisione della Suprema Corte

La vicenda

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Il Tribunale ordinario di Teramo accoglieva il ricorso ex art. 702 bis c.p.c. proposto da C.A., condannando M.A. al rilascio dell'immobile, da quella occupato insieme al figlio minore D.B.D., che era stato destinato ad abitazione familiare sia durante la convivenza matrimoniale con D.B.B. che, successivamente, a seguito del procedimento di separazione personale dei coniugi (per assegnazione disposta con provvedimento presidenziale in data 10.7.1995, confermato dal Tribunale di Teramo con sentenza

non definitiva in data 24.6.1998 e con sentenza definitiva in data 19.12.2001) . Immobile che la prima aveva acquistato dal figlio B. con contratto stipulato in data 28.12.1994, regolarmente trascritto in data anteriore al provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario del minore. Il Tribunale disponeva la condanna al rilascio dell'immobile, attesa l'anteriorità del titolo trascritto dalla C.A.

L'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c., veniva riformata dalla Corte d'Appello di L'Aquila, con sentenza

in data 1.3.2017, con la quale veniva dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale di simulazione, in quanto preclusa dal giudicato esterno, e veniva altresì rigettata la domanda di condanna al rilascio immobile proposta dalla C.A., sul presupposto che la M.A. avesse acquistato la detenzione qualificata dell'immobile, adibito a casa familiare, in data anteriore rispetto alla stipula della compravendita, e che la pregressa conoscenza, desunta dagli atti del precedente giudizio revocatorio, avuta dall'acquirente C., della esistenza del vincolo di godimento funzionale ai bisogni della famiglia, impresso dal figlio - proprietario alienante - al bene oggetto della compravendita, rendeva opponibile il diritto di godimento alla terza-acquirente, nonostante l'acquisto fosse stato trascritto prima della emissione del provvedimento Presidenziale di assegnazione (richiamava a tal proposito il precedente della Suprema Corte n. 17971 del 11/09/15).

La sentenza di appello veniva impugnata per cassazione da C.A.

La questione sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione

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La Suprema Corte di Cassazione con il provvedimento n. 9990 del 10 aprile 2019 si è pronunciata sulla opponibilità della situazione giuridica di detenzione qualificata dell'immobile destinato a casa familiare, da parte del coniuge assegnatario, presso il quale sono collocati i figli minori o convivente con i figli maggiorenni non ancora (senza loro colpa) economicamente autonomi, al terzo acquirente od avente causa dall'altro coniuge già proprietario o comandatario o conduttore dell'immobile.

I Giudici di legittimità in tale pronuncia hanno ripercorso l'iter compiuto dalla giurisprudenza in questi anni sulla questione de quo.

In particolare, la Suprema Corte è stata chiamata a risolvere la questione dell'opponibilità dell'assegnazione nel caso di casa familiare venduta ad un terzo e, successivamente, assegnata, in sede di separazione o divorzio al coniuge affidatario della prole.

La decisione della Suprema Corte

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La Corte di Cassazione ha risolto la vicenda in precedenza descritta stabilendo la prevalenza del diritto dell'assegnatario della casa familiare solo nel caso in cui il terzo abbia effettuato il suo acquisto con una "clausola di rispetto" della situazione abitativa in essere o se abbia stipulato un contratto di comodato con coloro che occupano l'abitazione.

Al di fuori di tali circostanze, secondo tale pronuncia della Suprema Corte, al terzo acquirente non è opponibile l'assegnazione della casa coniugale successivamente disposta, prevalendo il diritto precedentemente acquisito dal terzo.

Gli Ermellini con il provvedimento in commento hanno affermato il seguente principio di diritto: "con riferimento alla cessione al terzo, effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario, del diritto di proprietà dell'immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all'altro coniuge - non titolare di diritti reali sul bene - collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell'atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell'art. 155 quater c.c. - applicabile ratione temporis - e della disposizione della l. n. 898 del 1970, art. 6, comma 6, in quanto analogicamente applicabile al regime di separazione, soltanto se - a seguito di accertamento in fatto da compiersi alla stregua delle risultanze circostanziali acquisite - il Giudice di merito ravvisi la instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest'ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione, ipotesi che ricorrere nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l'immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell'acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia".

In considerazione di ciò, la Suprema Corte ha ritenuto di dover cassare con rinvio il provvedimento della Corte d'Appello di L'Aquila con il quale si affermava la opponibilità al terzo acquirente del provvedimento di assegnazione della casa coniugale sulla sola base della consapevolezza da parte dell'acquirente dell'utilizzo dell'immobile per le esigenze della famiglia, senza effettuare le ulteriori verifiche indicate nel summenzionato principio di diritto.

Avv. Sabrina Filosa

Studio legale

Via dei Platani 89 Formia (LT)

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