Il terzo creditore può agire esecutivamente sui beni del condominio

Avv. Paolo Accoti - L'argomento in questione è particolarmente rilevante, sia perché riguarda buona parte del contenzioso attualmente pendente presso i vari organi giudiziari, sia perché dottrina e giurisprudenza si sono in qualche modo divise sulla possibilità per il terzo creditore di agire esecutivamente, e per l'intero, nei confronti del condominio, aggredendo il patrimonio dello stesso.

Tale possibilità è stata espressamente ammessa dalla giurisprudenza maggioritaria di merito ma, nel corso del tempo, si è comunque registrata qualche sentenza e opinione dottrinaria di segno opposto.

Sul punto, si spera definitivamente, è ora intervenuta la Corte di Cassazione, III Sezione civile, con la sentenza n. 12715, pubblicata in data 14 Maggio 2019, Relatore dott. A. Tatangelo (sotto allegata) la quale ha statuito in merito alla possibilità, per il creditore del condominio che abbia conseguito un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, di procedere all'espropriazione dei crediti del condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti.

• La vicenda di merito
• La sentenza della Corte di Cassazione
• Il principio di diritto
• Le due vie del creditore del condominio per il recupero dei crediti

La vicenda di merito

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Tizio, creditore del condominio, agisce in via esecutiva nei confronti dello stesso pignorando i crediti vantati dal condominio nei confronti di alcuni condòmini per contributi.

Propone opposizione, ai sensi dell'art. 615 cpc, il condominio debitore nonché uno dei condòmini terzi pignorati, eccependo il principio di parziarietà dell'obbligazione e, pertanto, la necessità di agire esecutivamente solo nei confronti dei singoli condòmini morosi.

Prima il Tribunale di Catania - Sez. distaccata di Acireale, poi la Corte d'Appello etnea, alla quale il condominio si era rivolto in secondo grado, rigettano l'opposizione del condominio e dichiarano inammissibile quella del condomino terzo pignorato.

Il condominio propone ricorso per cassazione eccependo, tra l'altro, la circostanza per la quale il condominio non è dotato di personalità giuridica, sia pure attenuata, ovvero di autonoma propria soggettività e, quindi, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1118, 1119, 1123, 1130 e 1131 Cc, nonché la violazione e falsa applicazione del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali e del principio di indisponibilità delle somme dovute per quote, quali principi informatori della specifica disciplina.

Il creditore resiste con controricorso ed eccepisce l'inammissibilità del ricorso del condominio in difetto di relativa autorizzazione assembleare.

La sentenza della Corte di Cassazione

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Il Giudice di legittimità nello scrutinare preliminarmente l'eccezione di inammissibilità avanzata dal controricorrente, la ritiene - giustamente - fondata.

In particolare rileva come l'oggetto del giudizio, vale a dire la contestazione del diritto di un creditore del condominio di procedere, in base ad un titolo giudiziale, ad esecuzione forzata nei confronti dello stesso condominio, mediante pignoramento dei suoi crediti verso i condòmini per contributi, non rientra tra le attribuzioni proprie dell'amministratore, ex art. 1130 Cc, pertanto, lo stesso, per poter agire in giudizio necessita della preventiva autorizzazione assembleare che, nel caso concreto risulta mancare.

Peraltro, rileva come non può neppure essere concesso <<un termine per la regolarizzazione (ndr. successiva autorizzazione assembleare), ai sensi dell'art. 182 c.p.c., allorché il rilievo del vizio, in sede di legittimità, sia stato sollevato non d'ufficio, ma dalla controparte nel suo controricorso. (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 12525 del 21/05/2018, Rv. 651377 - 02, che richiama i principi affermati da Cass., Sez. U, Sentenza n. 4248 del 04/03/2016, Rv. 638746 - 01; in precedenza, sulla necessità di autorizzazione dell'assemblea, cfr. anche: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2179 del 31/01/2011, Rv. 616487 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 12972 del 24/05/2013, Rv. 626693 - 01 ; Sez. U, Sentenza n. 18331 del 06/08/2010, Rv. 614419 - 01).>>.

Il ricorso del condominio, pertanto, viene dichiarato immediatamente inammissibile, al pari dell'opposizione del condomino terzo pignorato, tuttavia, <<la Corte ritiene peraltro di esaminare comunque il merito dello stesso, ai sensi dell'art. 363, comma 3, c.p.c., in considerazione della particolare importanza della questione di diritto che con esso è posta.>>.

La questione della massima importanza e di particolare valore nomofilattico, è quella relativa alla possibilità, o meno, per il creditore del condominio che abbia conseguito un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, di procedere all'espropriazione dei crediti del condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti e, di conseguenza, anche sulla possibilità per il creditore di pignorare il conto corrente condominiale.

Orbene, la questione viene risolta in senso affermativo.

Ed invero, sostiene la Suprema Corte, <<secondo i principi generali (artt. 2740 e 2910 c.c.), mediante l'espropriazione forzata è possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti>>.

Nel caso del condominio, <<è innegabile che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali: una espressa disposizione normativa, l'art. 63 disp. att. c.c. (sia nella precedente che nella attuale formulazione), prevede infatti che l'amministratore possa addirittura ottenere un decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo), in favore del condominio e contro il singolo condòmino per il pagamento dei suddetti contributi (in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea).>>.

Pertanto, <<essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio (rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall'amministratore), in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa esecuzione forzata non può che svolgersi nelle forme dell'espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss..>>.

Né può configurarsi quale ostacolo il cd. principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, sancito dalla celeberrima sentenza delle Sezioni Unite (n. 9148/2008), poi consacrato dal legislatore del 2012 con la riformulazione dell'art. 63 disp. att. Cc, spesso e volentieri mal interpretato.

A tal proposito, afferma giustamente la Suprema Corte, <<il suddetto principio implica che l'esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l'intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso. Laddove l'esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condòmino, non solo l'esecutato è il condominio, debitore per l'intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l'espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo.>>.

Il principio di diritto

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La Suprema Corte, quindi, nel dichiarare inammissibile il ricorso, enuncia ai sensi dell'art. 363, comma 3, Cpc, il seguente principio di diritto nell'interesse della legge: <

La prima, una volta ottenuto il titolo esecutivo - sia esso costituito da una sentenza ovvero da un decreto ingiuntivo -, può agire per l'intero credito ed intimare il precetto al condominio e, in difetto di pagamento, procedere al pignoramento dei beni e diritti di pertinenza dello stesso, come ad esempio, il conto corrente condominiale.

La seconda, ottenuto il titolo esecutivo nei confronti del condominio, può agire esecutivamente pro-quota nei confronti dei singoli condòmini morosi, previa notifica del titolo stesso e dell'atto di precetto.

In questa sede, a parere di chi scrive, non può che ribadirsi quanto sostenuto già in precedenza in relazione alla paventata possibilità per il creditore di aggredire i beni comuni e, in particolare, il conto corrente condominiale.

Ed invero l'art. 63 disp. att. Cc può avere valenza sono in fase di esecuzione fornendo al creditore l'alternativa se agire esecutivamente nei confronti dei singoli condòmini morosi ovvero nei confronti dell'intero condominio.

Infatti, in assenza di esplicito divieto normativo, neppure rinvenibile nel suddetto articolo, nulla osta a che il creditore possa agire per l'intero credito escutendo il conto corrente condominiale.

A tal proposito, infatti, premesso che quando il condominio contrae con il terzo vengono in rilievo due distinte obbligazioni, una per intero del condominio nei confronti del terzo, ed una parziale (pro-quota) del condomino nei confronti del condominio, posto che, per costante giurisprudenza, il pagamento effettuato dal condomino direttamente nelle mani del terzo creditore del condominio non lo libera dall'obbligazione nei confronti dell'amministratore, non si può aprioristicamente negare al terzo creditore di soddisfarsi, per intero, sui crediti eventualmente a disposizione del condominio e, quindi, sul conto corrente condominiale.

Tanto è vero che è stato acutamente osservato che <<il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore è allora volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione ex art. 63, co. 2°, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli>> (IL CONTENZIOSO IN MATERIA IMMOBILIARE, 9-11 febbraio 2015, Condominio e terzi creditori, dott. Antonio Scarpa, Ufficio del Massimario, Corte di cassazione, pag. 25. Nello stesso senso: Trib. Monza, 5/03/2014; Trib. Reggio Emilia, 15/05/2014; Trib. Milano, 27/05/2014; Trib. Ascoli Piceno, 26/11/2015; Trib. Milano, 21/11/2017; Trib. Cagliari, 27/02/2018).

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