Condominio: il cortile sopra i box non è lastrico solare

Avv. Michele Zuppardi - Chi ha avuto danni da infiltrazioni nel proprio box privato, deve comunque pagare - in virtù dei millesimi di proprietà - la quota necessaria per gli interventi di ripristino del cortile condominiale sovrastante. L'ultima sentenza della Suprema Corte di Cassazione (28.5.2019, n. 14511 sotto allegata) non lascia spazio a dubbi, ed anzi chiarisce inequivocabilmente che alla fattispecie in esame va applicato il combinato disposto dagli artt. 1123 e 1125 cod. civ., con totale rigetto della tesi di quanti vorrebbero eseguire la ripartizione delle spese ai sensi dell'art. 1126 cod. civ.

Perchè questa interpretazione? Il cortile condominiale, nel caso di specie, non assolve anch'esso alla funzione di copertura proprio come il lastrico solare?

Facciamo chiarezza:

• La vicenda
• Il cortile e il lastrico solare
• I precedenti
• La decisione

La vicenda

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La Suprema Corte di Cassazione è stata chiamata a decidere sull'applicabilità degli artt. 1123 e 1126 cod.civ. a seguito del giudizio originariamente intrapreso da un condòmino il quale, dopo aver ricevuto danni da fenomeni di infiltrazione ai suoi box sottostanti il cortile condominiale, aveva intrapreso il giudizio risarcitorio.

Nella vicenda processuale, il condominio - ritualmente costituitosi - aveva ritenuto l'area cortilizia assimilabile al lastrico solare, e pertanto aveva reclamato il pagamento dei lavori di ripristino in capo a tutti i proprietari, con le proporzioni richiamate dall'art. 1126 cod.civ.

Il cortile e il lastrico solare

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La differenza è ben marcata e la S.C. lascia chiaramente intendere che - al riguardo - vi è una sola spiegazione.

Il cortile è certamente cosa comune, e pertanto - indipendentemente dalla sua funzione di copertura ai box - obbliga tutti i condòmini a mantenerlo in buono stato con l'attribuzione dei relativi costi per millesimi di proprietà.

La superficie del lastrico solare con uso o proprietà esclusivi a mente dell'art. 1126 cod.civ., invece, pur coprendo gli immobili sottostanti non offre la piena godibilità a tutti i comproprietari ed è perciò soggetta, per il suo ripristino, a un diverso criterio di addebito delle necessarie somme.

I precedenti

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Del resto, già in passato, a fronte dell'usura della pavimentazione cortilizia dovuta all'utilizzo di tutta la collettività condominiale, si era richiamata l'esclusiva applicabilità dell'art. 1125 cod.civ. (Cass. 18194/2005), smentendo la posizione di quanti - ancora oggi - ritengono erroneamente che i costi per le coperture, qualsiasi esse siano, debbano riportarsi al dettame di cui all'art. 1126 cod.civ.

La decisione

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La sentenza resa nei giorni scorsi dalla Cassazione respinge dunque definitivamente il particolare principio - ancora oggi molto diffuso - in base al quale un condòmino danneggiato non ritiene di dover pagare alcunchè per il ripristino della cosa comune che ha prodotto il danneggiamento stesso.

La stessa pronuncia, inoltre, chiarisce che l'area del cortile non è in alcun modo assimilabile al lastrico solare, e ciò a causa della sostanziale differenza nel godimento della res da parte di tutti i comproprietari costituiti in condominio.