Condominio: la ripartizione delle spese di riscaldamento

La contabilizzazione diretta e indiretta

Difatti secondo tale normativa a seconda del tipo di condominio, di impianto di riscaldamento centralizzato e soprattutto dalla tipologia di sotto contatori installabili, la contabilizzazione del calore può avvenire con approccio al calcolo secondo due diverse tipologie: una diretta e l'altra indiretta.

Il legislatore predilige, come preventiva opzione, il sistema di contabilizzazione diretta così da eludere i passaggi di calcolo analitici imposti dalla contabilizzazione indiretta. Il sistema di distribuzione deve però rientrare in una distribuzione orizzontale altrimenti l'unica alternativa tecnica rimane l'installazione di ripartitori di calore (o dispositivi simili) specifici per un impianto di distribuzione verticale (a colonne).

Qualora l'installazione di un qualsiasi sotto-contatore per unità immobiliare non sia tecnicamente possibile, non sia efficiente in termini di costi, non sia proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali (situazioni tutte da certificarsi in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato che può fare riferimento alla UNI EN 15459) è possibile far determinare da un tecnico specializzato una asseverazione di esenzione all'obbligo di installazione della termoregolazione (sia diretta che indiretta).

Quota fissa e quota a consumo

Si evidenzia, inoltre, che sia per la contabilizzazione diretta che per quella indiretta è prevista una quota fissa ed una quota a consumo.

La quota fissa è legata al consumo involontario cioè alle dispersioni dell'impianto (ma anche dal costo dell'energia elettrica assorbita dall'impianto, costo per la conduzione e manutenzione ordinaria, costo per la gestione della contabilizzazione).

Invece la quota a consumo è legata al prelievo di calore volontario dell'appartamento ed è determinata dal livello di temperatura mantenuto nell'appartamento dal singolo condominio (cioè dalla regolazione delle termovalvole) ma anche dalla dispersione termica dell'unità immobiliare.

Si precisa che il D.Lgs. 141/2016 esclusivamente per la contabilizzazione indiretta, consente di scegliere la percentuale della quota fissa e della quota a consumo nonché di scegliere la base su cui dividere la parte fissa: a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

Determinazione dei costi

La spesa totale sostenuta dal singolo condomino è composta da una parte effettivamente prelevata e da una parte relativa alla perdita di distribuzione.

La parte effettivamente prelevata (detta consumo volontario) è quella parte di energia a cui l'utente può attingere agendo sulla valvola termostatica (in caso di ripartitori di calore) o sul termostato (in caso di conta termie) ed è quindi quella parte su cui l'utente ha la possibilità di scelta sul prelievo.

La perdita di distribuzione (involontaria/fissa) invece è intrinseca alla tipologia di impianto e si riferisce alla perdita di energia che avviene, durante la distribuzione, dal punto di generazione (centrale termica) fino al collegamento delle tubature di ogni singola unità abitativa.
Pertanto i costi relativi alla gestione ordinaria condominiale si determinano suddividendoli in percentuali da calcolare di anno in anno, su due valori base: letture per la parte volontaria e millesimi di fabbisogno di energia termica utile per la parte fissa.
Si precisa, quindi, che per avere una corretta ripartizione è fondamentale che il periodo dei costi inerenti all'esercizio di riferimento sia allineato al periodo di lettura dei dispositivi (contatori).

Le spese per i condomini distaccati

L'art. 1118, 4 comma stabilisce che: "il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".

Pertanto il condomino dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall'impianto di riscaldamento centralizzato continuerebbe ad essere obbligato a partecipare alle spese di esercizio se e nella misura in cui il distacco non abbia comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini.

Da ciò si desume che a seguito della normativa introdotta dal d.lgs 102/2014 il condomino distaccato dovrà partecipare alla quota fissa, come sopra individuata, indipendentemente dal fatto che il condomino attinga o meno al calore.