Agevolazioni prima casa: conta anche il soppalco

di Annamaria Villafrate - La Cassazione con la sentenza n. 29643/2019 (sotto allegata) enuncia un importante principio di diritto in materia di agevolazioni prima casa. L'occasione nasce dal ricorso di una contribuente che si è vista notificare dall'Agenzia delle Entrate un avviso per il pagamento dell'imposta di registro ritenendo la stessa decaduta dai benefici della prima casa. Dopo la vittoria in primo grado la contribuente perde in appello e per questo ricorre in Cassazione, che questa volta da ragione all'Agenzia delle Entrate chiarendo che per classificare una abitazione come di lusso ed escludere il beneficio prima casa, per il calcolo della superficie si deve tenere conto della "utilizzabilità degli ambienti" non della loro abitabilità, poiché è questo requisiti ad attribuire il carattere "lussuoso" ad una abitazione. Per questo se la superficie del soppalco determina il superamento dei 240 mq, l'abitazione deve considerarsi di lusso e come tale inidonea a beneficare delle agevolazioni prima casa.

• Superficie della casa ai fini delle agevolazioni
• Soppalco non idoneo a funzione abitativa
• Nella superficie utilizzabile per determinare se una casa è di lusso rientra il soppalco

Superficie della casa ai fini delle agevolazioni

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Una contribuente ricorre alla Commissione Tributaria Provinciale nei confronti di un avviso con cui l'Ufficio locale liquidava l'imposta di registro dopo la decadenza dai benefici previsti per l'acquisto di un immobile acquistato, stante l'illegittimità dell'atto impositivo. L'Ufficio si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto delle eccezioni sollevate dalla ricorrente. La Commissione Provinciale accoglieva il ricorso, compensando le spese.

Per i giudici di primo grado l'accertamento dell'Ufficio delle Entrate era immotivato per quanto riguarda la parte tecnica relativa alla superficie dell'immobile. L'ufficio a quel punto proponeva appello, chiedendo l'annullamento della sentenza di primo grado e declaratoria di legittimità dell'avviso di liquidazione, con vittoria delle spese processuali.

La contribuente chiedeva invece la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui riteneva irrilevante il fatto che l'immobile fosse stato acquistato da due soggetti che successivamente lo avevano diviso.

La Commissione tributaria regionale accoglieva l'appello dell'ufficio e rigettava quella incidentale della contribuente per le seguenti ragioni:

• nel calcolo della superficie ai fini del d.m. 2 agosto 1969 doveva essere computato anche il soppalco e, in virtù di tale calcolo la superficie utile superava la soglia di 240 mq;
• il "soppalco", esistendo al momento della compravendita, aumentava automaticamente i metri quadri complessivi;
• l'efficacia della concessione in sanatoria, successiva al rogito di acquisto, conferma detta conclusione perché operava ex tunc;
• non può essere accolto l'appello incidentale, perché è irrilevante la volontà di dividere l'immobile.

Soppalco non idoneo a funzione abitativa

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La contribuente soccombente in appello ricorre in Cassazione, lamentando tra l'altro la violazione e falsa applicazione della nota II bis, art. 1, della Tariffa, parte prima allegata al dPR n. 131/1986 e della circolare n. 38/E del 12.8.2005 (cap. 3.4) dell'Agenzia delle Entrate, in quanto la CTR non ha considerato che l'appartamento acquistato era stato diviso, perdendo in questo modo, le unità ricavate le caratteristiche "di lusso".

Non solo, CTR non ha erroneamente escluso, ai fini del calcolo della superficie utile, il soppalco, non essendo idoneo alla funzione abitativa. L'Agenzia delle Entrate resiste con controricorso e la ricorrente deposita memoria art. 378 c.p.c.

Nella superficie utilizzabile per determinare se una casa è di lusso rientra il soppalco

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La Cassazione con sentenza n. 29643/2019 rigetta il ricorso della contribuente chiarendo come "In definitiva, nel caso normativamente regolamentato, la mancanza delle caratteristiche di bene "di lusso" deve riscontrarsi sia al momento del primo acquisto che a quello dell'acquisto dell'appartamento contiguo."

Per quanto riguarda invece l'esclusione del soppalco dal computo metrico della superficie utile perché inidoneo ad avere una funzione abitativa, gli Ermellini chiariscono che, per stabilire ai sensi dell'art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, se un immobile è o meno di lusso rileva non la abitabilità ma la utilizzabilità di certe superfici. "Il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969 n. 1072, all'art. 6, per quanto qui interessa, specifica che sono considerate abitazioni di lusso - le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ... il decreto ministeriale menzionato va interpretato nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell'immobile indicata nell'atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo, i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine e non l'intera superficie non calpestatile."

Alla luce dei chiarimenti esposti la Cassazione formula quindi il seguente principio di diritto: "Ai fini della individuazione di una abitazione di lusso, nell'ottica di escludere il beneficio cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata guardando alla «utilizzabilità degli ambienti» a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" di una abitazione. Ne consegue che il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola "superficie abitabile", dovendo il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, articolo 6, essere interpretato nel senso che è "utile" tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche i soppalchi."

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