Cassazione: il frazionamento dell'appartamento e le tabelle millesimali

di Pasquale Sangregorio - Il tema delle tabelle millesimali è fonte di numerosi contenziosi in ambito condominiale, specie nei contesti in cui, a seguito di lavori, è necessario provvedere alla modifica dei valori ascritti a ciascun condomino e dai quali derivi una ripartizione diversa delle spese.

Negli ultimi anni, a seguito della riforma del condominio per opera della Legge n. 220/2012, la Corte di Cassazione è stata più volte chiamata in causa per stabilire, ad esempio, i quorum necessari per approvare la modifica o la revisione delle tabelle.

• Le tabelle millesimali
• Il caso: frazionamento appartamento e tabelle millesimali
• Frazionamento senza revisione tabelle millesimali

Le tabelle millesimali

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È bene ricordare che attualmente, ai sensi dei novellati articoli 68 e 69 delle disposizioni attuative del codice civile, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso nelle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio. I valori proporzionali delle singole unità abitative possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori, tuttavia, possono essere modificati o rettificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 qualora siano viziate da errore o in caso di incremento o diminuzione di oltre un quinto del valore dell'immobile.

Premesso ciò, è possibile volgere l'attenzione alla recentissima Sentenza della Corte di Cassazione, la n. 15109/2019 (sotto allegata), per mezzo della quale, la Seconda Sezione Civile ha stabilito che il frazionamento dell'appartamento in due unità abitative distinte non ricade nell'ambito di operatività dei succitati articoli.

La questione è particolarmente interessante, posto che, non di rado, gli eredi che decidano di suddividere l'appartamento ricevuto in eredità debbano poi risolvere questioni, soprattutto di natura economica, insorte con gli altri condòmini.

Il caso: frazionamento appartamento e tabelle millesimali

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Nel caso che qui interessa, i ricorrenti avevano ricevuto due appartamenti distinti ricavati dal frazionamento di un'unica unità abitativa. Ciò nonostante, l'assemblea di condominio deliberava la ripartizione delle spese attribuendo valori millesimali ad una unità abitativa non più esistente. I due nuovi proprietari, dunque, adivano il Tribunale di Firenze al fine di ottenere l'annullamento o la declaratoria di nullità della delibera. Il giudice di primo grado, tuttavia, rigettava la domanda attorea ritenendo che la ripartizione delle spese era stata correttamente stabilita sulla base delle tabelle millesimali esistenti.

Stessa sorte toccava loro in secondo grado di giudizio dove, la Corte d'appello di Firenze, riteneva che il giudice di primo grado avesse correttamente applicato l'articolo 69 delle disposizioni attuative del codice civile ritenendo che il frazionamento dell'appartamento originario aveva comportato una notevole alterazione del rapporto tra i valori dei singoli piani e, dunque, reputando corretta l'applicazione delle tabelle millesimali esistenti.

Decisi a far valere le proprie ragioni, i soccombenti ricorrevano in Cassazione. Con il primo motivo di doglianza, sostenevano che il frazionamento orizzontale dell'appartamento originario non avesse in alcun modo comportato evidenti alterazioni dell'unità abitativa tanto da comportare la revisione delle tabelle millesimali. Del resto, anche la riforma del condominio del 2012, introdotta nell'ordinamento giuridico nelle more del procedimento, ha previsto la revisione delle tabelle unicamente nel caso in cui sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare.

Con il secondo motivo di doglianza i ricorrenti contestavano, altresì, che l'amministratore non si fosse attivato, nonostante i vari solleciti, per l'adeguamento dei valori millesimali.

Frazionamento senza revisione tabelle millesimali

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Contrariamente a quanto deciso dai giudici di merito, la Seconda Sezione Civile della Cassazione accoglieva le argomentazioni dei ricorrenti.

Nel motivare la propria decisione, la Corte argomentava che, nel caso sottoposto alla sua attenzione, il frazionamento dell'appartamento aveva comportato unicamente una diversa intestazione delle quote millesimali, precedentemente attribuita ad un solo proprietario, e non una variazione dei valori millesimali.

Pertanto, non sussistendo i presupposti per l'applicazione dell'art. 69 delle disposizioni attuative del codice civile, all'amministratore spettava il compito di adeguare le regole di gestione del condominio.

Inoltre, le modifiche apportate all'unità immobiliare, anche alla luce della riforma del condominio nel frattempo sopravvenuta, non avevano comportato un'alterazione superiore a un quinto.

Di conseguenza, sull'assemblea, gravava l'onere di ripartire le spese tra le due nuove unità abitative ottenute in base ai criteri sanciti dalla legge. Ciò posto, la Corte, in accoglimento del ricorso, cassava la sentenza e rinviava la decisione ad altra Sezione della Corte d'appello di Firenze.

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Pasquale Sangregorio

Abilitato alla professione forense, non iscritto all'albo

Ricercatore volontario presso Studio Legale Avv. Guerino De Santis

www.avvocatoguerinodesantis.it

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