Spese condominiali: gravano sul legatario?

Avv. Alice Arnoldi - L'interessante pronuncia della Corte d'Appello di Brescia (n. 1725/2018 sotto allegata) sancisce un principio di diritto, già affermato dal Tribunale di Bergamo, con ordinanza ex art. 702 bis del 10.05.2016, di estrema novità ed importanza.

Il caso riguarda le sorti delle spese condominiali straordinarie che gravavano su un immobile oggetto di legato, il cui impianto di riscaldamento era stato luogo di significative opere di riqualificazione.

• La vicenda: spese condominiali e legato
• Spese condominiali non rientrano fra i pesi a carico del legatario
• Spese condominiali a carico del legatario solo se esplicitamente enunciate
• La giurisprudenza della Cassazione

La vicenda: spese condominiali e legato

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La legataria dell'immobile, invero, si era trovata costretta, dopo la morte del de cuius, a pagare ingenti importi a titolo di spese condominiali straordinarie, per la riqualificazione dell'impianto termico del condominio, ancora dovute dal de cuius, poiché il condominio aveva accordato, con l'impresa, la rateizzazione decennale del costo delle opere anzidette.

Gli eredi, successori - quindi - a titolo universale del de cuius, tuttavia, non avevano voluto saperne di farsi carico delle predette spese ed, appellandosi all'art. 668 primo comma c.c., avevano risposto negativamente alle richieste, di regresso, avanzate dalla legataria.

A sostegno della posizione della legataria deponeva, oltre al principio dell'irresponsabilità del legatario sancito dall'art. 756 cod. civ per cui il legatario non risponde dei debiti ereditari, d'altro canto, la circostanza che le opere di cui si trattava, erano state deliberate oltre che eseguite, prima della morte del testatore (de cuius).

La legataria, quindi, si vedeva costretta ad adire il Tribunale (di Bergamo) per conoscere delle sorti delle spese condominiali straordinarie, approvate prima della morte del de cuius, rispetto alla cosa legata (l'immobile).

Così il Tribunale di Bergamo, e poi anche la Corte d'Appello di Brescia, hanno avuto occasione di sancire un importante principio di diritto, cosi esplicitamente, forse mai enunciato prima.

Spese condominiali non rientrano fra i pesi a carico del legatario

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E' stato infatti chiarito come non rientrino fra i pesi a carico del legatario, e quindi previsti dall'art. 668 co. 1, le spese condominiali di cui, ai fini della relativa imputazione, viene in rilievo il momento genetico della spesa, rappresentato appunto dalla relativa delibera di approvazione, ed a nulla rileva (come nel caso di specie) la rateizzazione negli esercizi successivi concordata tra il condominio e la società di servizi, trattandosi di aspetto inerente soltanto alla successiva fase esecutiva.

Resta ferma, chiaramente, l'obbligazione solidale tra dante causa ed avente causa, ovvero fra erede e legatario, nei confronti del condominio creditore, nei limiti dei contributi dovuti per l'anno in corso e per quello precedente, a norma dell'art. 63, 4° comma, disp. att. c.c., fermo il diritto di regresso - nel caso di specie - della legataria nei confronti degli eredi.[1]

Spese condominiali a carico del legatario solo se esplicitamente enunciate

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Il testatore, del resto, a norma dell'art. 671 c.c., può imporre oneri e modi al legatario entro i limiti della cosa legata e mettere a suo carico il pagamento di debiti particolari sicchè, laddove avesse voluto porre a carico della legataria le spese condominiali controverse, il testatore avrebbe dovuto esplicitamente enunciarlo, non potendosi ricondurre le stesse fra gli oneri inerenti al fondo di cui all'art. 668 c.c., per - oramai lo si può dire - consolidato orientamento giurisprudenziale.

Né vale, in contrario, come chiarito nelle pronunce in commento, il richiamo alla qualificazione delle spese condominiali come obbligazioni propter rem, esplicando tale qualificazione rilevanza nei rapporti tra il debitore ed il terzo creditore e non anche tra il primo ed il suo avente causa[2].

La giurisprudenza della Cassazione

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Di segno analogo alla pronuncia in commento, seppur non specificatamente inerente le spese condominiali, troviamo anche una risalente decisione della Corte di Cassazione [3] che chiarisce come la disciplina degli oneri inerenti al legato, di cui all'art. 668 c.c., non sia applicabile al credito del professionista o d'impresa per prestazioni d'opera riguardanti la cosa legata, potendo, la corrispondente obbligazione, essere trasmessa al legatario (in luogo dell'erede) soltanto attraverso l'imposizione di un onere.

Avv. Alice Arnoldi

arnoldi@studioveneto25.it

[1] Così: Tribunale Bergamo, dott.ssa Sara De Magistris, ordinanza del 10 Maggio 2016

[2] Sempre Trib. Bergamo cit.

[3] Corte di Cassazione n. 6674/1981

Scarica pdf Corte d'Appello di Brescia, sentenza n. 1725/2018
Scarica pdf Tribunale di Bergamo, ordinanza 10 Maggio 2016
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