Prima casa: separazione consensuale e decadenza dai benefici

di Gabriella Lax - Si verifica la decadenza dall'agevolazione "cd prima casa" nel caso in cui i coniugi si separino consensualmente davanti al sindaco o all'ufficiale di stato civile e successivamente cedano a terzi l'immobile per cui hanno fruito delle suddette agevolazioni. Lo ha chiarito l'Agenzia delle entrate nella risposta ad interpello n. 80/2020 (in allegato).

• Agevolazioni prima casa, quando sono possibili?
• Decadenza dall'agevolazione prima casa
• La Cassazione sulla decadenza dall'agevolazione prima casa

Agevolazioni prima casa, quando sono possibili?

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Per quanto riguarda le agevolazioni sulla prima casa per l'acquisto di un fabbricato abitativo trova applicazione l'aliquota agevolata del 2% ai fini dell'imposta di registro (ovvero il 4% se l'operazione è soggetta ad Iva), quando:

- l'abitazione non è di lusso;

- l'immobile è ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha stabilito, ovvero intenda stabilire entro diciotto mesi dall'acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui egli svolge la propria attività;

- l'acquirente dichiara in atto (ovvero anche nel preliminare se l'atto è soggetto ad Iva) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (deve trattarsi di un immobile oggettivamente e soggettivamente idoneo ad essere utilizzato ai fini abitativi);

- infine, l'acquirente dichiara in atto (ovvero anche nel preliminare, se l'operazione è soggetta ad Iva) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione.

Decadenza dall'agevolazione prima casa

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L'interpello riguarda due coniugi proprietari di una abitazione acquistata applicando l'agevolazione "prima casa", ceduta a terzi successivamente alla separazione consensuale avvenuta con accordo di separazione siglato davanti all'ufficiale di stato civile del Comune.

L'Agenzia delle Entrate chiarisce che la separazione consensuale «non può contenere patti di trasferimento patrimoniale»; ne consegue che eventuali pattuizioni aventi ad oggetto trasferimenti patrimoniali non possono essere considerarti parte integrante della procedura di separazione consensuale. Si ha dunque la decadenza dal beneficio prima casa nel caso in cui i coniugi si separino consensualmente davanti all'ufficiale di stato civile e successivamente cedano a terzi l'immobile per cui hanno fruito del suddetto beneficio.

La Cassazione sulla decadenza dall'agevolazione prima casa

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In linea di massima: nel caso in cui si trasferisca nel quinquennio l'immobile acquistato con le agevolazioni in argomento e non si proceda all'acquisto entro l'anno di un nuovo immobile, da destinare ad abitazione principale, si verifica la decadenza dall'agevolazione.

Nello spiegare la ratio del provvedimento, il fisco si rifà alla Cassazione, secondo cui, con le agevolazioni il legislatore ha inteso favorire «gli atti e le convenzioni che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell'intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali» (Cass. n. 22023/2017). L'Agenzia, evidenzia quindi che la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione prima casa in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, per la risoluzione della crisi coniugale, non comporta la decadenza dal relativo beneficio. Ugualmente però, la separazione consensuale «non può contenere patti di trasferimento patrimoniale». Da qui si evince che eventuali pattuizioni riguardanti trasferimenti patrimoniali non possono essere considerarti parte integrante della procedura di separazione consensuale, in questi casi non troverà applicazione la disposizione agevolativa.