Avv. Fabio Olivieri - In questo momento, in molti si sono chiesti quali siano le sorti dei contratti di locazione commerciale, vale a dire se il conduttore esercente una attività possa omettere ovvero sospendere le mensilità durante le quali debba rimanere chiuso al pubblico.
L'ordine di chiusura delle attività commerciali rappresenta senz'altro un factum principis assoluto, oggettivo e imprevedibile, ma solo ed esclusivamente temporaneo.
- Canone di locazione commerciale: le soluzioni prospettate
- Una soluzione più ragionata
- La soluzione "pratica"
- La strategia da seguire: la mediazione
Canone di locazione commerciale: le soluzioni prospettate
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L'art. 1256 cc, in merito alla impossibilità temporanea, giustifica esclusivamente la perpetuatio obligationis dopo la scadenza del termine di adempimento, sicchè il debitore cessata questa impossibilità temporanea, sarà comunque tenuto a adempiere alla prestazione per l'intero.Tanto più che il canone di locazione è una obbligazione annuale a prescindere dalle rate mensili che rappresentano solo una modalità di pagamento.
Né può essere d'aiuto il principio dell'eccessiva onerosità sopravvenuta di cui all'art. 1467 c.c. poiché rileva solo ai fini della risoluzione del contratto (si dà invece per scontato che il conduttore abbia interesse a proseguire il rapporto contrattuale).
Potrebbe però farsi applicazione dell'art. 1464 "Dell'impossibilità parziale" per la quale è legittimo ottenere una riduzione della prestazione.
Il proprietario, però, potrebbe eccepire che, in questo periodo, il conduttore ha pur sempre continuato a detenere l'immobile.
Una soluzione più ragionata
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A parere dello scrivente, i principi generali in materia di contratto suggeriscono quale sia la strada da intraprendere.
Anzitutto, vanno prese in considerazione le norme di cui agli artt. 1362-1371 (Capo IV del Codice Civile "Dell'interpretazione del contratto") le quali codificano i criteri di ermeneutica contrattuale secondo una ben precisa gerarchia.
Non siamo di fronte a contratti dall'oggetto oscuro strictu sensu, ma si potrebbe validamente sostenere che il contratto sia oscuro in parte qua non disciplina le sorti del canone in caso di emergenza sanitaria.
Dunque, sempre in base ai principi generali, si potrebbe chiedere l'integrazione anche ope judicis del valore negoziale ex art. 1374 cc, sul presupposto che le parti non hanno disciplinato alcuni aspetti del rapporto.
La soluzione "pratica"
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In base all'art. 65 del Decreto Cura Italia, "ai soggetti esercenti attività d'impresa è riconosciuto, per l'anno 2020, un credito d'imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1."
Attraverso uno sforzo interpretativo, si potrebbe pertanto chiedere - in via bonaria ovvero al giudice - la riduzione del 40% del canone quantomeno per la mensilità di marzo.
La strategia da seguire: la mediazione
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Percorsa inutilmente la via bonaria, sarebbe da intraprendere la mediazione senza aspettare che sia il proprietario a procedere con ricorso per decreto ingiuntivo ovvero con la convalida di sfratto di morosità.
La pendenza della mediazione, quantomeno, potrebbe offrire al giudice delle valide motivazioni per rigettare l'istanza di provvisoria esecuzione ex art. 648 cpc ovvero per evitare l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc.
Avv. Fabio Olivieri
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