La multa condominiale

Daniele Paolanti | 18 apr 2020

La multa condominiale è la sanzione pecuniaria per chi viola il regolamento di condominio come previsto dall'art. 70 disp. att. del codice civile

Cosa si intende per multa condominiale
La normativa in materia di multa condominiale
La delibera dell'assemblea condominiale
Le multe condominiali possono essere irrogate solo dall'assemblea?
Si può impugnare una multa condominiale?
Dove finiscono i soldi riscossi dalla multa condominiale?
Cosa succede se il condomino trasgressore non paga la multa?
I casi più frequenti di violazione del regolamento condominiale

Cosa si intende per multa condominiale

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Con l'espressione multa condominiale si fa, genericamente, riferimento ad una sanzione di carattere pecuniario che può essere irrogata in ipotesi di violazione delle norme condominiali. Di conseguenza, affinché possa essere irrogata una multa, è necessario che la sanzione corrispondente alla violazione sia contemplata nel regolamento. Come noto, il regolamento condominiale può derogare, salvo eccezioni, a talune norme del Codice Civile. In questa sede cercheremo di comprendere cosa sia la multa condominiale, chi può irrogarla e con quali modalità, ma soprattutto anche taluni casi che ricorrono spesso nella prassi e che di conseguenza occupano con maggiore frequenza anche gli operatori del diritto.

La normativa in materia di multa condominiale

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Troviamo la definizione di multa condominiale nel disposto dell'art. 70 disp. att. c.c., il quale dispone che "per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice". La norma ci permette di conoscere alcuni aspetti impliciti che non vengono direttamente esplicati dal dispositivo. Il legislatore impiega il verbo "può", riferito all'irrogazione della multa

. Questo ci lascia intendere che non è sufficiente la semplice violazione del regolamento per irrogare una sanzione pecuniaria, ma è indispensabile una delibera assembleare (di cui si parlerà a breve). La multa, termine improprio che andrebbe meglio rinominato con la più completa allocuzione "sanzione pecuniaria in caso di violazione di norme del regolamento", non viene irrogata da un pubblico potere ma da privati (questo infatti sembrerebbe essere uno dei pochissimi casi di autotutela da parte dei privati). Anche le multe sono state novellate dalla Legge di riforma del Condominio, ovvero la Legge 11 dicembre 2012 n° 220, che ha incrementato l'ammontare delle sanzioni portandolo a quello attuale.

La delibera dell'assemblea condominiale

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Accertata la violazione del regolamento di condominio (che dovrà comunque essere debitamente provata attraverso qualunque mezzo consentito dalla Legge, come foto e videoriprese), l'assemblea può deliberare l'applicazione della sanzione pecuniaria, ovvero la multa. Sarebbe tuttavia preferibile che il regolamento contempli la multa volta a sanzionare un'eventuale violazione, così come è assolutamente indispensabile che la norma violata sia entrata in vigore prima della violazione (come nella Legge penale). Si potrebbe quasi ritenere che sussistano diverse analogie tra le norme che disciplinano la multa e la norma penale, come ad esempio il principio di tassatività e il criterio temporale. Per la validità della costituzione dell'assemblea si applica l'art. 1136 c.c., ove al primo comma si legge che "L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio". Per la delibera, condizione di validità è che sia approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Le multe condominiali possono essere irrogate solo dall'assemblea?

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Per rispondere a questo quesito è illuminante il disposto dell'art. 72 disp. att. c.c., ove si legge che "I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69". Nell'elenco manca l'indicazione dell'art. 70 disp. att. c.c., cui sopra abbiamo fatto riferimento (parlando anche del fatto che i regolamenti possono derogare alle norme del Codice, salvo eccezioni). Di conseguenza, nulla osta che un organo diverso dall'assemblea possa irrogare la multa. Nel disposto del cennato art. 70 abbiamo letto che è l'assemblea a deliberare le sanzioni, ma l'art. 72 disp. att. c.c. non esclude che questa norma possa essere derogata. Quindi, volendo, la multa condominiale, laddove il regolamento lo preveda espressamente, può essere irrogata anche dall'amministratore condominiale direttamente.

Si può impugnare una multa condominiale?

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Di norma la multa viene irrogata dall'Assemblea condominiale regolarmente costituita. Come tutte le delibere assembleari anche quella che dispone l'irrogazione di una multa può essere impugnata dinanzi l'Autorità Giudiziaria competente per materia e per luogo. L'art. 1137 c.c. dispone al riguardo che "Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti". In materia condominiale è necessario, prima della domanda giudiziale, l'esperimento del tentativo di mediazione precontenziosa dinnanzi ad uno degli organismi autorizzati dal Ministero. Le dispute in materia condominiale, e quindi anche le delibere, rientrano nei casi in cui il tentativo di mediazione precontenziosa è obbligatorio.

Dove finiscono i soldi riscossi dalla multa condominiale?

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La risposta a questa domanda è contenuta nel dispositivo dell'art. 70 disp. att. c.c., dal quale si apprende agevolmente che la somma riscossa è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Cosa succede se il condomino trasgressore non paga la multa?

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Il rimedio per il recupero delle somme scaturenti dall'irrogazione della multa condominiale è quello tradizionale per il recupero dei crediti davanti all'Autorità Giudiziaria competente. Leggiamo infatti nel disposto dell'art. 63 disp. att. c.c. che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I casi più frequenti di violazione del regolamento condominiale

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I casi in cui può essere irrogata la multa condominiale sono molteplici, anche in ragione del fatto che ogni condominio ha il suo specifico regolamento.

Un caso particolarmente interessante è quello del conferimento dei rifiuti. Se il regolamento condominiale prevede una serie di disposizioni circa il conferimento dei rifiuti ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c. al condomino trasgressore potrà essere irrogata la multa (oltre a quella che, ai sensi di Legge, viene comunque irrogata dalla Polizia Municipale).

Altre circostanze comuni sono il mancato rispetto delle ore di quiete e di riposo (diffondendo rumori molesti), il mancato rispetto delle regole pertinenti il parcheggio (il cosiddetto "parcheggio selvaggio") oppure l'emissione di odori molesti.