Coronavirus e contratti di locazione commerciale

di Marta De Leucio - L'emergenza sanitari legata al diffondersi del nuovo Covid-19 e l'emanazione di diversi provvedimenti governativi d'urgenza volti al contenimento della pandemia hanno avuto un fortissimo impatto sui rapporti contrattuali delle imprese e delle numerose attività commerciali esercenti sul territorio nazionale.

Il recente D.P.C.M. del 22 marzo 2020 ha previsto, infatti, la temporanea chiusura di tutte le attività produttive non essenziali o strategiche del Paese.

A seguito delle suddette limitazioni, le imprese e le attività commerciali rischiano di non essere in grado di adempiere alle obbligazioni contrattuali assunte o, comunque, di farlo entro i termini stabiliti.

In particolare, molti gestori commerciali si sono chiesti quali possano essere le conseguenze giuridiche che l'emergenza sanitaria può causare sui rapporti contrattuali pendenti a seguito di stipula di un contratto di locazione.

• L'art. 1256 c.c. e l'istituto del "factum principis"
• Impossibilità temporanea ex art. 1256, comma 2, c.c.
• L'eccessiva onerosità ex art. 1467 c.c.
• L'art. 65 del Decreto Cura Italia e possibili percentuali

L'art. 1256 c.c. e l'istituto del "factum principis"

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L'art. 1256 c.c. prevede l'istituto del c.d. "factum principis"; un'ipotesi tipica di forza maggiore sussistente quando l'impossibilità oggettiva di adempiere ad un'obbligazione contrattuale derivi da un atto dell'autorità pubblica, quale appunto un provvedimento governativo d'urgenza.

In tal caso, secondo giurisprudenza costante, l'esonero da responsabilità sarebbe possibile solo in casi specifici e cioè, quando l'inadempimento non dipenda dalla volontà del soggetto obbligato o da violazioni di doveri diligenziali di quest'ultimo (Cass. n. 21973/2007); l'evento non sia conosciuto o conoscibile dallo stesso (Cass. n. 2059/2000) o, ancora, il debitore abbia sperimentato tutte le ragionevoli possibilità per adempiere regolarmente (Cass. n. 14915/2018) .

Nel caso della locazione, la prestazione di cui si discute è senz'altro il pagamento del canone mensile.

La Corte di Cassazione, a tal proposito, ha più volte ribadito che "in materia di obbligazioni pecuniarie, l'impossibilità della prestazione deve consistere, ai fini dell'esonero da responsabilità del debitore, non in una mera difficoltà, ma in un impedimento obiettivo ed assoluto che non possa essere rimosso..." (Cass., 25777/2013).

Occorrerebbe pertanto, in tali ipotesi, valutare l'incidenza che la situazione emergenziale e i relativi divieti governativi hanno sulla prestazione contrattuale al fine di comprendere, caso per caso, l'effettiva possibilità di adempiere alle obbligazioni contrattuali da parte del singolo conduttore.

Impossibilità temporanea ex art. 1256, comma 2, c.c.

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Nelle ipotesi di chiusura totale delle attività commerciali è indubbio che il conduttore pur restando nella disponibilità dell'immobile, in concreto, non può fino alla riapertura esercitare alcuna attività che generi dei flussi di cassa in entrata.

In tali circostanze, è pertanto possibile ravvisare un' impossibilità temporanea ex articolo 1256, comma 2, c.c. grazie alla quale "il debitore, finché essa perdurerà, non sarà responsabile del ritardo nell'adempimento" e, di conseguenza, sarà ammissibile la sospensione del canone di locazione per l'intero periodo previsto dal DPCM.

L'eccessiva onerosità ex art. 1467 c.c.

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Alla luce del principio di buona fede, si potrebbe anche optare per una rinegoziazione contrattuale, considerando le minori entrate conseguite.

Il principio di buona fede, infatti, a prescindere da specifici obblighi contrattuali, impone alle parti comportamenti idonei a preservare gli interessi dell'altra parte, facendo aderire il regolamento contrattuale alla situazione di fatto.

Si tratterebbe, in tal caso, di una vera e propria integrazione del rapporto che imporrebbe un reale obbligo di rinegoziazione al fine di riequilibrare il sinallagma contrattuale.

Ai sensi dell'art. 1467 c.c., infatti, nei contratti a esecuzione continuata o periodica, quale quelli locativi, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili, la parte che deve eseguire tale prestazione può chiedere la risoluzione del contratto salvo che, però, la maggior onerosità non rientri nella sua normale alea.

Sotto questo profilo, i provvedimenti governativi oggi in atto rientrano senz'altro in tale ipotesi.

La risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sarebbe, pertanto, lecita ma potrebbe essere, in ogni caso, evitata se la parte creditrice, come previsto dal terzo comma dell'art. 1467 c.c, si renda disponibile a modificare secondo equità le condizioni contrattuali.

L'art. 65 del Decreto Cura Italia e possibili percentuali

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In tale logica, è obbligo evidenziare che l'art. 65 del c.d. Decreto Cura Italia ha riconosciuto, per il mese di marzo 2020, ai soggetti esercenti attività d'impresa un credito d'imposta pari al 60% dell'ammontare del canone di locazione per immobili di categoria C/1.

Il conduttore potrebbe pertanto chiedere - in via transattiva - la riduzione del 40% del canone per la mensilità di marzo (e per le mensilità successive, se tale normativa dovesse venire confermata) considerato che con tale percentuale entrambe le parti condividerebbero equamente gli effetti di una situazione che non è imputabile alle stesse.

Da un punto di vista fiscale, infine, coloro che dovessero accordarsi per la riduzione dovrebbero anche provvedere alla registrazione della scrittura privata in modo da evitare il pagamento d'imposte sui canoni non riscossi.