Regolamento condominiale e proprietà esclusive

Prima di procedere con la disamina del godimento delle proprietà esclusive dobbiamo tracciare le differenze tra due tipi di regolamento condominiale, anche perché le conseguenze giuridiche scaturenti dalla presenza di una normazione prevista da un regolamento piuttosto che dall'altro sono evidenti.

• Differenza tra regolamento condominiale assembleare e regolamento contrattuale
• Proprietà esclusive: godimento nel regolamento assembleare
• Proprietà esclusive: godimento nel regolamento condominiale contrattuale
• Che natura hanno le limitazioni alle proprietà esclusive?

Differenza tra regolamento condominiale assembleare e regolamento contrattuale

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Esistono, infatti, due tipi di regolamento condominiale: il regolamento assembleare ed il regolamento contrattuale.

Il regolamento assembleare trova la sua definizione pratica nel disposto dell'art. 1138 del Codice Civile, il quale dispone al comma 1 che "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione". Questo regolamento viene formato dall'assemblea (d'ora in avanti lo chiameremo "regolamento assembleare") e deve essere approvato con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c. (quindi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130 c.c. (registro dei verbali delle assemblee). Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107 c.c., ovvero entro trenta giorni dalla deliberazione dell'assemblea condominiale che lo ha approvato, mentre per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.

Il regolamento condominiale contrattuale, invece, è quello che viene redatto dal costruttore dell'immobile e che viene quindi accettato dai singoli condomini al momento dell'acquisto dell'unità abitativa, quindi dalla stipula dell'atto notarile (rogito). Questo regolamento non proviene dall'assemblea, quindi non c'è alcuna delibera, donde si può ritenere che è approvato all'unanimità e, a differenza del primo (quello assembleare) può contenere delle norme più stringenti, anche per il godimento delle proprietà esclusive.

Proprietà esclusive: godimento nel regolamento assembleare

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Le proprietà in un condominio sono esclusive, se di proprietà privata dei singoli condomini, o comuni, del condominio quindi (e trovano disciplina nel regolamento). Partiamo ora dalle limitazioni e dalla normazione regolamentare - in un regolamento assembleare - delle proprietà esclusive. Il quarto comma dell'art. 1138 c.c. è apodittico sul punto: le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Questo vuol dire che, considerata la natura del regolamento di condominio di matrice assembleare, esso non può ledere i diritti di ciascun condomino né derogare alle disposizioni del codice aventi carattere coattivo. Abbiamo detto, tuttavia, nel paragrafo precedente che la differenza principale (oltre alle modalità di approvazione) tra il regolamento assembleare e quello contrattuale è che quello contrattuale viene approvato all'unanimità. Quindi non si potrebbe escludere, secondo la lettura di alcuni interpreti, che se la deliberazione dell'assemblea avvenga all'unanimità, possano essere posti vincoli alle proprietà esclusive anche in presenza di un regolamento condominiale. Se invece il regolamento è approvato dall'assemblea ai sensi dell'art. 1138 c.c. a maggioranza, questo non può porre delle limitazioni al godimento delle proprietà esclusive, quindi non può ad esempio (come prevede poi anche l'art. 1138 c.c.) vietare di possedere o detenere animali domestici, imporre di concedere in locazione l'immobile a taluni piuttosto che ad altri etc.

Proprietà esclusive: godimento nel regolamento condominiale contrattuale

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Se il regolamento viene redatto dal costruttore - quindi accettato al momento del rogito da tutti i condomini ed approvato quindi all'unanimità - esso si dice contrattuale. Il regolamento condominiale contrattuale, a differenza del primo approvato a maggioranza e contenuto nelle previsioni di cui all'art. 1138 c.c., potrebbe imporre delle condizioni più stringenti anche per quanto riguarda l'impiego ed il godimento delle proprietà esclusive. Tuttavia la Suprema Corte ha chiarito in argomento che eventuali limiti (o finanche divieti) di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, debbono essere rilevate dall'impiego da parte del redattore di espressioni dal significato inequivoco e come tali suscettibili di far comprendere un intento chiaro ed esplicito, che come tale non dia luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della previsione contenuta all'interno di un regolamento condominiale contrattuale, nella parte in cui impone limiti e divieti, non può condurre ad interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti (Cass. n. 21307/2016).

È sempre la giurisprudenza di legittimità a chiarire che le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, il quale può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché' siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. n. 10523/2003; n. 395/1993; n. 4905/1990).

Per meglio comprendere, quindi, la natura del regolamento contrattuale e le limitazioni che lo stesso può contenere nel godimento delle proprietà esclusive, possiamo, in sintesi, concludere riportandoci alle parole dei Giudici della Corte di Cassazione, i quali hanno rilevato come il regolamento condominiale contrattuale può imporre divieti e limiti sia di godimento che di destinazione delle proprietà esclusive dei condomini, sia fornendo un elenco delle attività che si devono ritenere vietate, sia esplicitando quali sono i pregiudizi che si intendono evitare. Proprio in quest'ultimo caso, al fine di scongiurare equivoci che possano poi riverberare effetti sulla proprietà dei singoli condomini, come già evidenziato nella narrativa che precede, i predetti divieti e limiti devono risultare da espressioni chiare, che abbiano riguardo alle specifiche attività ed ai riferiti pregiudizi che la previsione regolamentare intende scongiurare, al fine di comprendere se l'interesse perseguito sia meritevole di tutela (Cass. n. 19229/2014).

Che natura hanno le limitazioni alle proprietà esclusive?

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Per rispondere a questo quesito è illuminante una sentenza emessa dal Tribunale di Roma, ove i giudici hanno chiarito che le norme del regolamento impositive di limiti al godimento della proprietà esclusiva, per essere opponibili anche a terzi, devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale; tali clausole non costituiscono obbligazioni propter rem (che sono quelle espressamente previste dalla Legge) ma integrano servitù reciproche atipiche. Scrivono infatti i giudici di merito che "Invero le clausole regolamentari, quali quella invocata dal predetto, che, ponendo dei limiti all'utilizzo dei beni di proprietà solitaria, incide sui diritti dei singoli condomini, per essere opponibili devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale. Le clausole suddette, che restringono i poteri e le facoltà sulle proprietà esclusive o comuni e che sono intese a creare vincoli anche per gli aventi causa delle parti originarie non sono nulle per la violazione del numero chiuso delle obbligazioni reali poiché tali clausole non costituiscono obbligazioni propter rem (che si esauriscono nelle specie espressamente previste dalla legge) ma integrano servitù reciproche atipiche consistenti fra l'altro nell'assoggettare ad un criterio diverso da quello legale il riparto delle spese" (Trib. Roma sez. V, n. 7104/2019).

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