Coronavirus e locazioni commerciali: la prima pronuncia

di Lucia Izzo - L'emergenza Coronavirus ha messo a dura prova i cittadini sotto molteplici punti di vista. In particolare, le misure di contenimento messe in campo dal Governo, che hanno imposto la chiusura forzata della attività commerciali, hanno reso gravosa la situazione dei negozianti, in particolare coloro che sono stati comunque costretti a pagare i canoni di locazione dei locali commerciali senza poter effettivamente lavorare.

• Affitti commerciali e credito d'imposta
• Affitti commerciali ai tempi del Coronavirus: la pronuncia del Tribunale di Venezia
• Stop garanzia sull'affitto

Affitti commerciali e credito d'imposta

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L'esecutivo non ha sospeso il pagamento degli affitti, ma ha previsto, all'art. 65 del D.L. Cura Italia (ormai pronto a essere convertito in legge) un credito d'imposta per botteghe e negozi, pari al 60% del canone di locazione, relativo al mese di marzo.

Il credito d'imposta è concesso per l'anno 2020 e spetta, nel dettaglio, per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 ed è riservato agli esercenti attività d'impresa.

Tale credito, che sarà utilizzabile esclusivamente in compensazione, nonspetta, invece, alle attività di commercio al dettaglio e servizi per la persona che non sono state sottoposte, in tutto o in parte, alle chiusure e alle restrizioni dovute all'esigenza di contenimento del contagio da COVID-19 e che, dunque, hanno potuto proseguire la propria attività nel mese di marzo 2020.

Affitti commerciali ai tempi del Coronavirus: la pronuncia del Tribunale di Venezia

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Nel frattempo, da Venezia arriva una pronuncia cautelare che interessa un contratto di locazione commerciale il cui adempimento è stato reso difficoltoso a causa dell'emergenza Coronavirus.

Con un provvedimento (qui sotto allegato) a firma del giudice Daniela Bruni, la prima sezione civile del Tribunale di Venezia ha ordinato a Monte dei Paschi di Siena di non pagare quanto richiesto con riferimento alla fideiussione stipulata a garanzia di un contratto di affitto di locali commerciali.

La vicenda ruota intorno all'affitto di locali, nella città di Venezia, destinati alla vendita con canone fissato in 4.500 euro.

Tuttavia, poche settimane dopo la conclusione del contratto, la città lagunare ha vissuto uno dei suoi momenti più drammatici con il raggiungimento di un'acqua alta da record (187 centimetri) al punto che il Consiglio dei Ministri lo scorso il 14 novembre deliberava lo stato di emergenza (con validità di 12 mesi) a causa degli eventi meteorologici verificatisi a partire dal giorno 12 novembre 2019.

Successivamente, è stato il Coronavirus a mettere in ginocchio ulteriormente la città di Venezia che per effetto di uno dei primi decreti emergenziali veniva qualificata, a partire dal 23 febbraio 2020, come zona rossa a causa dell'emergenza COVID-19.

Per tali motivi, il conduttore si era trovato in una situazione di impossibilità definitiva di adempiere il contratto per causa a lui non imputabile (cfr. art. 1256 c.c.) tale da giustificare il recesso unilaterale dal contratto. E nonostante il proprietario dei locali commerciali avesse accettato la restituzione delle chiavi (il 10 marzo 2020), questi aveva contestato il mancato preavviso di sei mesi a cui aveva fatto seguito l'attivazione della procedura di escussione della fideiussione accesa presso l'istituto di credito.

Stop garanzia sull'affitto

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Il magistrato dimostra attenzione nei confronti della situazione di emergenza che ha impedito al conduttore, non per fatto proprio, di far fronte all'attività aziendale e per questo accoglie l'istanza di misura cautelare ex art. 700 c.p.c.

Prendendo atto della sospensione di tutti i procedimenti, anche di quelli cautelari non aventi attinenza alla tutela del diritto della persona (cfr. art. 83, comma 3 del D.L. n. 18/2020), il Tribunale ritiene che nel caso di specie ricorra il sostanziale pregiudizio in caso di ritardo nella trattazione, per cui ne dichiara d'urgenza.

Nelle more dello svolgimento del contraddittorio, concede dunque l'inibitoria nei confronti della Banca per evitare la rivalsa a mezzo realizzo dei titoli in tempi non favorevoli. A fronte del corposo ricorso di parte attrice sceglie di concedere alle parti resistenti termine fino al 22 maggio 2020 per memoria sull'istanza cautelare di parte attrice.

Si riserva, infine, di stabilire le modalità e la tempistica per il prosieguo in quanto viene ritenuto opportuno attendere lo stato della normativa all'esito del deposito delle memorie delle resistenti, poiché essa è in continua evoluzione e segue l'andamento dell'epidemia.