La domanda legittima che questi conduttori si fanno è: ma se per causa di forza maggiore non posso utilizzare l'immobile preso in affitto, perché devo continuare a pagare il canone?
Cosa dice la normativa emergenziale
La normativa emergenziale emanata nei mesi di marzo ed aprile 2020 per fronteggiare l'emergenza Covid-19 non prevede alcuna norma specifica in materia di contratti di locazioni di immobili.
Cosa dice il codice civile
Ma una risposta viene dagli articoli 1463 e 1464 del codice civile, le quali norme - per come sono interpretate dalla Corte di Cassazione - stabiliscono in sostanza che nel caso in cui l'utilizzazione dell'immobile locato sia divenuta impossibile per una causa non imputabile al conduttore (e l'emergenza per Covid-19 non è di certo a lui imputabile), lo stesso conduttore potrà percorrere due strade:
- chiedere, ai sensi dell'art. 1463 del codice civile, la risoluzione immediata del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta, vale a dire per essere divenuto impossibile, per una causa di forza maggiore, l'utilizzo dell'immobile locato. Il conduttore, se sceglie questa strada, potrà risolvere immediatamente il contratto di locazione, ma dovrà immediatamente liberare i locali da tutte le sue cose e riconsegnarli al proprietario.
- chiedere, ai sensi dell'art. 1464 del codice civile, una corrispondente riduzione del canone di locazione per il periodo in cui i provvedimenti governativi impediscono l'utilizzo dell'immobile locato. Il conduttore, se sceglie questa strada, non risolve il contratto di locazione, che rimane in essere, ma otterrà di non pagare il canone di locazione per il periodo di vigenza dei provvedimenti governativi che impediscono di poter utilizzare l'immobile.
Cosa dice la Cassazione
Questi principi sono stati affermati con la sentenza della Corte di Cassazione del 10 luglio 2018 n. 18047, la quale nel caso deciso, ha confermato la sentenza dei giudici di merito che avevano condannato un Tour Operator a restituire il prezzo di un pacchetto turistico che due coniugi avevano acquistato, ma del quale non avevano potuto usufruire a causa di una grave patologia che aveva colpito uno dei due - qualificata come causa di forza maggiore - e che non era di certo a lui imputabile.
Il principio sancito dalla Cassazione si applica analogicamente anche ai conduttori di immobili che, per una causa di forza maggiore - vale a dire i provvedimenti governativi emergenziali (come il D.P.C.M. 8 marzo 2020 o la Ordinanza della regione Lombardia n. 514 del 21 marzo 2020) - non possono usufruire dell'immobile preso in locazione.
Vinicio Longo
Avvocato in Milano
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