La mancata comunicazione al condomino dell'avviso di convocazione dell'assemblea

• Mancata comunicazione avviso convocazione assemblea
• Impugnazione della delibera condominiale: la vicenda
• A chi spetta la legittimazione ad impugnare?
• La legittimazione ad agire

Mancata comunicazione avviso convocazione assemblea

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La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma la annullabilità della delibera. La legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, a norma degli artt. 1441 e 1324 cod. civ., unicamente al singolo avente diritto pretermesso.

Il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, in quanto l'interesse a far valere un vizio che renda annullabile una deliberazione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con sentenza n. 10071/2020.

Impugnazione della delibera condominiale: la vicenda

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La decisione in esame trae origine dall'impugnazione di una delibera condominiale di riparto delle spese per il rifacimento del lastrico solare da parte di due condomini che ne chiedevano la declaratoria di nullità per difetto di convocazione dei proprietari dei magazzini posti ai piani terra della palazzina.

L'impugnazione della delibera veniva accolta dal Tribunale con sentenza che veniva confermata in appello.

Il Condominio proponeva ricorso in Cassazione sulla base di tre motivi di cui uno veniva accolto e la sentenza impugnata veniva cassata e rinviata ad altra sezione della Corte d'Appello.

A chi spetta la legittimazione ad impugnare?

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Con la sentenza in esame la Cassazione chiarisce che il soggetto legittimato ad impugnare una delibera assembleare va determinato in relazione al vizio che intende far valere, a seconda che si tratti di vizio di nullità o vizio di annullabilità.

Quando una delibera condominiale può dirsi nulla? E quando annullabile?

Com'è noto l'art. 1137 c.c. è la disposizione in tema di annullabilità delle decisioni dell'assemblea condominiale.

Tale disposizione prevede che, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data della deliberazione per gli assenti.

Per quanto riguarda invece la nullità della delibera deve farsi riferimento ai principi generali di diritto nonché alle elaborazioni giurisprudenziali in materia.

Come espressamente richiamato dalla stessa Cassazione con la pronuncia in esame, la giusta distinzione tra nullità e annullabilità della delibera si rinviene nella decisione della Cassazione a Sezioni Unite del 7 marzo 2005, n. 4806, secondo cui:

" In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

La legittimazione ad agire

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Riprendendo il suddetto principio cardine espresso dalle Sezioni Unite in tema di distinzione tra delibera nulla e delibera annullabile, la Cassazione con la pronuncia in esame, dopo aver giustamente qualificato la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, come vizio procedimentale determinante l'annullabilità e non la nullità della delibera (coerentemente con l'orientamento giurisprudenziale ormai consolidato), ha inevitabilmente concluso che la legittimazione ad agire spetta al singolo avente diritto pretermesso ossia al condomino non convocato, l'unico titolare di una posizione qualificata atta a eliminare le conseguenze dannose derivanti dalla stessa delibera.

Avv. Eliana Messineo