Si può vendere casa senza agibilità?

Annamaria Villafrate | 21 lug 2020

Una casa senza agibilità si può vendere, tanto che il notaio non può rifiutarsi di stipulare il rogito, importante però che le clausole siano chiare sul punto

La mancanza dell'agibilità non rende l'immobile giuridicamente non commerciabile
Senza agibilità l'immobile è economicamente incommerciabile
Vendita senza agibilità: conseguenze

La mancanza dell'agibilità non rende l'immobile giuridicamente non commerciabile

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La risposta a questo interessante quesito ce la fornisce lo studio del notariato n. 83-2018/P approvato a fine giugno 2020 (sotto allegato), il quale chiarisce che la mancanza della agibilità non rende un edificio giuridicamente non commerciabile e non incide sulla validità dell'atto di compravendita, per cui non rileva neppure ai fini della responsabilità del notaio.

L'atto con cui si trasferisce la proprietà dell'immobile pertanto è perfettamente valido, anche se manca l'agibilità del bene oggetto della compravendita.

Senza agibilità l'immobile è economicamente incommerciabile

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Occorre però fare una precisazione: se come anticipato la mancanza dell'agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica dell'immobile, la sua assenza ne condiziona la commerciabilità economica. L'agibilità infatti è un requisito essenziale dell'immobile, perché gli consente di rispettare la sua funzione sociale, a meno che non si stia vendendo un immobile grezzo.

Per cui se manca l'agibilità, ossia se non sussistono le condizioni per poter utilizzare il bene, il bene è incommerciabile solo dal punto di vista economico.

Il rogito insomma si può anche stipulare, ma di fatto l'affare, dal punto di vista economico, è a rischio perché si sta vendendo un bene che non presenta le caratteristiche necessarie ad assolvere la sua funzione.

Vendita senza agibilità: conseguenze

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Qualora si dovesse quindi procedere alla compravendita di immobile privo dell'agibilità, anche se l'atto di per sé non è nullo, si può arrivare alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno.

Per scongiurare dette conseguenze le clausole contrattuali devono essere formulate nel modo più chiaro possibile. Le stesse devono far capire se l'acquirente è consapevole del fatto che l'immobile non è agibile o se il venditore gli ha nascosto qualcosa.

Pertanto nel caso in cui l'acquirente desideri rinunciare ai documenti amministrativi relativi all'agibilità dell'immobile, è necessario che siano inserite nel contratto clausole specifiche sul punto. Non è sufficiente che il compratore dichiari di aver visionato l'immobile e che lo accetta nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Trattasi in questo caso di una mera clausola di stile, del tutto inidonea a esonerare l'alienante dai suoi obblighi, essendo necessaria un'espressa dispensa da parte dell'acquirente. Una clausola del genere non ha quindi valore, perché dalla stessa non si può desumere una rinuncia espressa del compratore all'agibilità.

Da qui, l'importanza del notaio, il quale se da una parte non può rifiutarsi di stipulare la vendita di un immobile privo di agibilità, dall'altra non è tenuto ad investigare, anche se il suo ruolo gli impone di informare le parti dei rischi che la stipula di un atto del genere comporta.