Supercondominio: cos'è e quando sorge

• Supercondominio ipso iure et facto
• Omessa qualificazione di supercondominio
• Cosa dice la legge
• Il supercondominio secondo la Cassazione

Supercondominio ipso iure et facto

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Il supercondominio, sorgendo "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati; ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione. Così ha stabilito la Cassazione, con sentenza del 10.12.2019 n. 32237.

Omessa qualificazione di supercondominio

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Un condomino impugnava la delibera assunta il 10 novembre 2011 dall'assemblea del Condominio (omissis), della quale denunciava plurimi vizi formali e sostanziali determinati dall'omessa qualificazione del complesso immobiliare come supercondominio.

In particolare il condomino denunciava violazione di legge in relazione alla nozione di supercondominio per non aver il giudice d'appello riconosciuto l'esistenza di un supercondominio con riferimento al parcheggio e all'area pedonale, beni comuni a servizio dei quattro corpi di fabbrica del Condominio.

Il Tribunale di Palermo respingeva l'impugnazione e condannava l'attore alla rifusione delle spese di giudizio.

La Corte d'appello di Palermo respingeva il gravame del condomino e lo condannava alla rifusione delle spese del grado.

Il condomino proponeva ricorso per cassazione a cui resisteva il Condominio con controricorso e proposizione di ricorso incidentale.

Cosa dice la legge

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L' istituto del supercondominio (condominio orizzontale o complesso) ha matrice giurisprudenziale, essendo stato recepito dal diritto positivo soltanto con la L. N. 220 del 2012, introduttiva dell' art. 1117 bis c.c. secondo cui le disposizioni relative al condominio negli edifici si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117.

Il supercondominio secondo la Cassazione

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Con la sentenza in argomento la Cassazione ha chiarito che la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch'essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in (super)condominio - diversamente dal bene in comunione - suscettibile di godimento autonomo.

Ebbene, secondo la Cassazione, l'art. 1117-bis c.c. (sebbene non direttamente applicabile, ratione temporis, al caso di specie) ha recepito l'elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, allorquando si riferisce, con ampia locuzione, a "più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell'art. 1117".

L'elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale ("... ai sensi dell'art. 1117") della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario "ovvero più condomini".

Nel sottolineare l' erroneità della decisione assunta dalla Corte d'Appello, la Cassazione ha evidenziato gli aspetti irrilevanti e quelli rilevanti per la corretta applicazione della nozione di supercondominio.

Sicché, nella specie, la Cassazione ha ritenuto irrilevante la circostanza (sulla quale la Corte d'Appello aveva fondato la propria decisione) che i quattro edifici del Condominio fossero gestiti da un unico amministratore, viceversa ritenendo realmente decisivo il profilo inerente la relazione funzionale che, in termini oggettivi, correla a quegli edifici il parcheggio e l'area pedonale.

Sempre secondo la Cassazione, un altro dato obiettivo (anche questo svalutato dal giudice territoriale) che può far emergere un vincolo funzionale di accessorietà necessaria a carattere (super)condominiale è la realizzazione di opere di collegamento tra i beni serventi e gli edifici serviti (in particolare, la scala di accesso dal Condominio al parcheggio).

Ed infine, anche la presunzione di (super)condominialità (anche questa non considerata dalla Corte d'Appello) concorre a qualificare giuridicamente le parti necessarie all'uso comune dei plurimi edifici, finché il contrario non risulti dal titolo o dal regolamento.

Avv. Eliana Messineo - Foro di Reggio Calabria