Diritti del conduttore al tempo del Covid-19

• Gli effetti del coronavirus sulle locazioni per il Tribunale di Roma
• Locazione e coronavirus: la buona fede oggettiva
• Diritto alla rinegoziazione del canone di locazione

Gli effetti del coronavirus sulle locazioni per il Tribunale di Roma

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Ha diritto alla riduzione del canone di locazione e alla sospensione della garanzia fideiussoria il conduttore di un locale commerciale (per attività di ristorazione) che, in conseguenza dell'emergenza sanitaria e dei provvedimenti governativi adottati, si sia trovato costretto a sospendere l'attività e, successivamente, a gestire la drastica riduzione del fatturato, in conseguenza delle misure di contenimento imposte.

A stabilirlo è stato il Giudice Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso della sesta sezione civile del Tribunale di Roma che, in accoglimento della domanda cautelare proposta dal conduttore, con ordinanza cautelare emessa il 27 agosto 2020 qui sotto allegata, ha ritenuto sussistente la violazione del canone di buona fede oggettiva, espressione del più generale dovere di solidarietà sancito dall'art. 2 della Costituzione, per non avere la società locatrice ottemperato all'obbligo di rinegoziare le condizioni economiche del contratto di locazione, a seguito delle sopravvenienze legate all'insorgere della pandemia per Covid-19.

Locazione e coronavirus: la buona fede oggettiva

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Proprio la clausola generale della buona fede, attesa la sua funzione integrativa e correttiva del regolamento contrattuale, consente infatti la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore, quali quelle derivanti dalla pandemia in atto, laddove gli strumenti codicistici vigenti si appalesano non idonei a fornire una tutela soddisfacente.

Trattasi di rimedi non applicabili per assenza dei relativi presupposti (art. 1463, impossibilità parziale definitiva laddove manca il carattere della definitività della impossibilità della prestazione) o che, lungi dall'essere salvifici, mirano alla distruzione del rapporto, come nel caso dell' art. 1467, comma 3, c.c. che prevede la possibilità per il contraente, a carico del quale si verifichi l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, di richiedere esclusivamente la risoluzione del contratto, rimettendo infatti solo all'altro contraente la scelta di offrire condizioni diverse da quelle pattuite.

Parimenti, i provvedimenti governativi adottati per ridurre l'impatto finanziario della pandemia nelle attività produttive, non risultano sufficienti a riportare in equilibrio il contratto entro la sua normale alea.

Diritto alla rinegoziazione del canone di locazione

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Qualora quindi si ravvisi una sopravvenienza eccezionale e imprevedibile, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto, soprattutto se di lunga durata, alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto mediante una azione di riduzione, in via equitativa, dei canoni di locazione.

Per questi motivi, e per l'ulteriore concomitante motivo derivante dalla qualificazione della fattispecie quale peculiare ipotesi di impossibilità della prestazione di natura parziale e temporanea, il Tribunale di Roma ha disposto la riduzione del canone di locazione fino al mese di marzo 2021, sul presupposto che, anche dopo la riapertura dell'esercizio commerciale, l'accesso della clientela è contingentato per ragioni di sicurezza sanitaria, e ha altresì disposto la sospensione della garanzia fideiussoria fino a un importo massimo dell'esposizione debitoria.

A cura degli Avvocati Elisabetta Calvario e Chiara Sciola dello Studio MLT PARTNERS