Condominio: inderogabili i termini per impugnare le delibere

• Termini per impugnare le delibere sottratti alla libera disponibilità delle parti
• Il regolamento condominiale viola l'inderogabilità del temine per impugnare
• Inderogabile la disposizione dell'art 1138 c.c. sull'impugnazione delle delibere

Termini per impugnare le delibere sottratti alla libera disponibilità delle parti

[Torna su]

Con l'ordinanza n. 19714/2020 la Cassazione enuncia il principio in base al quale il regolamento condominiale non può disporre termini diversi per impugnare le delibere assembleari, neppure se di natura contrattuale, stante l'inderogabilità dell'ultimo comma dell'art 1138 c.c., che vieta di modificare le regole sulle impugnazioni assembleari contenute nell'art. 1137 c.c.

Principio con cui si chiude la diatriba tra un condomino e il Condominio, che in primo e secondo grado ha la meglio sull'attore. La Corte d'Appello infatti conferma la decisione di primo grado e ribadisce che l'appellante è decaduto dal diritto di impugnazione come previsto dall'art 1137 c.c., in quanto la delibera assembleare è stata approvata il 18 novembre 2014 e l'atto di citazione è stato notificato il 15 dicembre, non rispettando così il termine di 15 giorni stabilito dall'art 25 lettera D)del regolamento condominiale contrattuale.

Per la Corte d'Appello il termine di 30 giorni per impugnare le delibere fissato dall'art 1137 c.c. è derogabile per volontà delle parti, perché non si verte in materia di diritti indisponibili come previsto dall'art. 2968 c.c., bensì su diritti di contenuto patrimoniale.

Il regolamento condominiale viola l'inderogabilità del temine per impugnare

[Torna su]

Parte soccombente però, poco convinto delle decisioni assunte in sede di merito, ricorre in Cassazione sollevando tre motivi.

• Con il primo rileva la violazione e/o la falsa applicazione degli articoli 1137 e 1138 c.c. perché l'art. 25 del Regolamento non rispetta l'inderogabilità del termine di impugnazione di 30 giorni stabilito dall'art. 1337 c.c.
• Con il secondo lamenta sempre la violazione degli articoli 1137 e 1138 c.c. in relazione all'art. 153 comma 1 c.p.c, che vieta, anche se c'è accordo tra le parti, di allungare o abbreviare termini perentori, sempre in relazione alla previsione regolamentare di 15 giorni quale termine per impugnare le delibere assembleari.
• Con il terzo infine denuncia la nullità della sentenza per motivazione assente o apparente.

Inderogabile la disposizione dell'art 1138 c.c. sull'impugnazione delle delibere

[Torna su]

La Cassazione con l'ordinanza n. 19714/2020 accoglie il primo motivo del ricorso, dichiarando assorbiti i restanti due, perché fondato.

Secondo il consolidato orientamento della Corte "il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, comma 4 c.c. né può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni."

Gli Ermellini chiariscono che il suddetto comma 4 dell'art. 1138 c.c. contiene in realtà due disposizioni, la seconda delle quali "dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti l'impossibilità di sottrarsi all'onere delle spese, l'indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell'amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l'efficacia delle assemblee, l'impugnazione delle relative delibere."

Tale disposizione, relativa alla gestione e alle dinamiche condominiali, è inderogabile in senso assoluto, tanto che neppure i regolamenti contrattuali possono stabilire regole diverse.

La Cassazione quindi, alla luce delle suddette ragioni, enuncia il seguente principio di diritto: "E' nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di 15 giorni per chiedere all'autorità giudiziaria l'annullamento delle delibere dell'assemblea, visto che l'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all'art. 1137 c.c."

Leggi anche L'impugnazione delle delibere condominiali