Un problema sempre più diffuso in Italia, quello della rovina di parti private in condominio e della legittimazione ad agire dell'amministratore, facciamo chiarezza

La disciplina di cui all'art. 677 c.p.

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L'art. 677 c.p., rubricato "Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina", punisce "il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo". Continua la norma ai commi successivi che "La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a euro 309". Ma quali sono le competenze e le responsabilità dell'Amministratore condominiale, allorquando la parte di edificio ammalorata sia proprietà di un singolo condomino e non parte comune?

La questione è dirimente nei casi in cui la mancata protratta manutenzione di proprietà private minacci di danneggiare la struttura dell'edificio integralmente o in parte, oppure di arrecare pregiudizio a cose e a persone. L'attuale periodo di crisi economica ha contribuito a rendere il problema molto più diffuso, ponendo molti dubbi ad Amministratori e condomini circa le responsabilità collegate e le soluzioni percorribili. Ebbene, la legge consente all'Amministratore di intervenire anche a difesa delle parti private: la Corte di Cassazione, con sentenza n. 8512/2015, ha fornito un importante chiarimento applicabile al caso di specie.

Ammaloramento di parti private e tutela dell'edificio nella sua unitarietà

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Relativamente alla fattispecie in esame, la Suprema Corte ha chiarito che l'Amministratore può agire "a tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà", a nulla valendo in tal caso la distinzione fra parti comuni e parti private.

Nell'intento di fornire non solo una risposta relativa al caso specifico sottoposto alla sua attenzione, ma anche di indicare un principio di diritto che consenta di operare nel concreto in casi analoghi, risalente giurisprudenza ha ampliato l'interpretazione dell'articolo 1130, n. 4, c.c., il quale prevede il potere-dovere dell'Amministratore di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell'edificio, fino ad affermare la legittimazione dell'amministratore del condominio a promuovere l'azione di cui all'articolo 1172 c.c. a tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà. Pertanto, l'Amministratore che intenda proporre una azione contro il singolo condomino per rovina di edificio non può limitare il proprio mandato alle sole parti comuni, il quale si considera esteso anche a quelle private.

Legittimazione dell'amministratore ad agire in giudizio

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Appare opportuno precisare che, in tema di condominio di edifici, la norma del comma 4 dell'art. 1130 c.c. abilita l'amministratore a esercitare detta azione anche senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea dei condomini (vedasi, sent. Cass. 19 gennaio 1985 n. 152).

Responsabilità penale dell'amministratore

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Sotto il profilo, invece, penalistico, giova invece ricordare che, a fronte di un'attività di tutela dell'edificio nella sua unitarietà, l'Amministratore condominiale, quale gestore della cosa comune, sarebbe invece estraneo riguardo alla concretezza del pericolo alle persone, ogni qualvolta i proprietari abbiano omesso di mettere in atto dovute condotte di manutenzione o ripristino della proprietà, generando la rovina della stessa. La sentenza n. 50366 del 12.12.2019, emessa dalla VII Sezione Penale della Corte di Cassazione, non lascia spazio a dubbi.

Isabella Pileri

Avvocato civilista e fondatrice dello studio legale PLF di Genova

Sito internet: https://genovattiva.wixsite.com/pilerilawfirm

Email: plf@europe.com

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