Prelazione agraria e azione di riscatto

• Cos'è la prelazione agraria
• La proposta di vendita
• Riscatto del terreno
• La sussistenza della destinazione agricola

Cos'è la prelazione agraria

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Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l'acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario decide di venderlo.

Tale diritto spetta al coltivatore diretto o alla società agricola in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita - così come stabilito dall'art. 8 della legge 590/1965.

Solo se il terreno non è affittato a un coltivatore diretto, o società agricola, hanno invece il diritto di prelazione i coltivatori diretti, o società agricole in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto, proprietari di terreni confinanti, a norma dell'art. 7 della legge 817/1971.

La proposta di vendita

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Al fine di consentire l'esercizio della prelazione, il proprietario che intende vendere il terreno è tenuto a notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all'affittuario o ai confinanti, allegando il compromesso contenente tutte le condizioni stabilite per la cessione; il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il relativo diritto, se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto, il contratto si intende concluso, e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi.

Riscatto del terreno

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Quando il terreno viene venduto in spregio alle norme che regolano la prelazione agraria, oppure quando il prezzo comunicato al confinante risulta essere superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l'avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall'acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.

Il comma 2 dell'art. 8 della legge 590/1965, sottrae al diritto di prelazione l'alienazione di quei terreni, che in base a piani regolatori anche se non ancora approvati, siano destinati ad un diverso uso da quello agricolo.

Di particolare interesse è l'applicazione di tale norma quando il cambio di destinazione d'uso del fondo intervenga prima che si concretizzi il riscatto e, quindi, prima del subingresso del retraente al retrattato, ovvero quando il retratto sia ancora in discussione.

La sussistenza della destinazione agricola

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A tal proposito, i giudici del Supremo Consesso, nella recente sentenza n. 22260/18, hanno affermato che la sussistenza della destinazione agricola va verificata in relazione alla situazione esistente al momento in cui è stato esercitato il riscatto, riprendendo un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale, in materia di contratti agrari, la verifica delle condizioni alle quali è subordinata la proficua utilizzazione del riscatto deve essere condotta in relazione alla data della vendita del fondo al terzo, che segna la nascita del diritto di riscatto, e alla data in cui tale diritto è esercitato, coincidente con il momento in cui la dichiarazione del retraente perviene al retrattato, che individua l'atto conclusivo della vicenda traslativa, con la sostituzione del primo al secondo. Pertanto, il mutamento della destinazione del fondo oggetto del retratto quando si verifichi tra il primo e il secondo momento è di ostacolo alla vicenda acquisitiva in favore del retraente, mentre non rileva quando sopravvenga dopo il concreto esercizio del retratto medesimo e sia sussistente al momento della decisione del giudizio in cui il retratto sia ancora in discussione (ex multis Cass. n. 24453/05).

Per comprendere al meglio il principio sopra esposto, si consideri che nella sentenza innanzi richiamata il mutamento dell'assetto territoriale era avvenuto a distanza di alcuni anni dalla vendita e dalla notifica dell'atto di citazione con il quale si esercitava il diritto di riscatto.

avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

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