Condominio, valida la delibera senza invio preventivo del bilancio

• Delibera assemblea approvazione bilancio consuntivo
• La questione preliminare della legittimità ad agire dell'amministratore
• La decisione della Corte

Delibera assemblea approvazione bilancio consuntivo

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La Corte di Cassazione, con l'interessante ordinanza n.21271 del 5.10.2020 della Seconda Sezione Civile, chiarisce che è valida una delibera assembleare con cui è approvato il bilancio consuntivo di un supercondominio, anche se alla convocazione non è allegato il bilancio stesso in via di approvazione.

La vicenda oggetto di causa ha visto una differente interpretazione da parte del Tribunale adito in primo grado e della Corte di Appello successivamente investita dell'impugnazione della pronuncia.

Il fatto

Un società aveva impugnato una delibera assembleare di un supercondominio, con la quale era stato approvato un bilancio consuntivo sulla base di due presunti vizi: il bilancio da approvare non era stato comunicato insieme all'avviso di convocazione dell'assemblea, ma solo unitamente alla delibera di approvazione, e la società stessa non sarebbe stata tenuta al pagamento di alcuna quota condominiale ordinaria, come invece previsto nel bilancio approvato, perché escluso esplicitamente nel suo atto di acquisto dell'immobile.

Il Tribunale respingeva l'impugnazione poiché riteneva che la ricorrente non avesse chiesto di visionare la documentazione prima dell'assemblea e la deroga ai criteri legali per la ripartizione delle spese ordinarie non potesse essere prevista nel solo atto di acquisto, essendo necessaria l'accettazione della totalità dei condomini.

La Corte di Appello, investita dell'impugnazione della pronuncia di primo grado, riformava totalmente la sentenza, ritenendo che il bilancio da approvare dovesse essere portato a conoscenza dei condomini prima dell'assemblea. In assenza sarebbe leso il diritto "ad avere l'informativa generica con riferimento a quanto oggetto di assemblea".

Il supercondominio, quindi, presentava ricorso per Cassazione sulla base di tre motivi e la società si difendeva con controricorso.

La questione preliminare della legittimità ad agire dell'amministratore

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Preliminarmente, su eccezione di inammissibilità avanzata dalla società, la Corte si è soffermata sulla legittimità ad agire in giudizio dell'amministratore del supercondominio.

In proposito, i giudici di legittimità hanno ritenuto applicabili al supercondominio gli artt.1130 e 1131 c.c. L'art.1130 c.c. riguarda le "attribuzioni dell'amministratore", mentre l'art. 1131 c.c. riguarda più specificatamente il potere di rappresentanza dell'amministratore stesso: "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni".

Secondo la Corte, in base al combinato disposto dei due articoli citati e sulla base di alcuni precedenti giurisprudenziali, nei compiti dell'amministratore è implicitamente ricompreso quello di difendere la validità delle delibere in relazione alla regolarità delle assemblee e quello di sostenere l'avvenuta dimostrazione documentale della regolarità dei conti sottoposti all'esame dei condomini dalla quale sia derivata l'approvazione dei bilanci. A tal proposito, nel caso in questione, la Corte ha ritenuto irrilevante accertare se l'amministratore fosse stato regolarmente autorizzato dall'assemblea a proporre il ricorso "trattandosi di mero atto di assenso di un'attività già legittimamente esercitata dall'amministratore ai sensi dell'art. 1130 c.c.".

In generale, comunque, si può dire che sono riservate all'amministratore del condominio complesso tutte le prerogative previste per l'amministratore del condominio semplice, così come sono a suo carico gli oneri e le conseguenti responsabilità per una gestione non corretta e trasparente.

La decisione della Corte

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Nell'ordinanza in oggetto, i giudici di legittimità hanno ritenuto fondato il primo motivo di ricorso e assorbiti gli altri. Con tale motivo di impugnazione il supercondominio ricorrente aveva contestato il fatto che la sentenza della Corte di Appello avesse erroneamente affermato che la mancata preventiva comunicazione del bilancio avesse leso il diritto ad una corretta informazione dei condomini rispetto alle questioni da discutere in assemblea.

La Corte, richiamando in motivazione vari precedenti, ha ribadito che l'obbligo di preventiva informazione ai condomini del contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde all'esigenza di far conoscere, in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto della discussione in modo da garantire una partecipazione consapevole. Pertanto, non sussiste "un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione". Ogni condomino, infatti, ha facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione: ove non avanzi tale richiesta, non può poi chiedere l'illegittimità della successiva delibera assembleare di approvazione motivandola con l'omessa allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione.

Pertanto, la Corte ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata relativamente al motivo accolto ed ha rinviato alla Corte di Appello in diversa composizione.