Il Tribunale di Bologna ha interpretato la normativa emergenziale e ha individuato i canoni giudiziali per concedere l'ordinanza di sfratto

Covid-19 e locazioni commerciali

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Con il presentarsi e il dilagare della pandemia mondiale del Covid-19, a partire dal mese di febbraio 2020, sono state numerose le imprese che, per causa di forza maggiore, hanno dovuto sospendere le proprie attività al fine di contenere il contagio tra le persone. La sospensione ha riguardato la maggiorparte dei settori economici e dopo la prima tranche da marzo a maggio 2020, c'è ne è stata una seconda a partire dal 25 ottobre 2020 ad oggi. Queste imprese esercitano presso locali di proprietà

di terzi e che utilizzano in forza di contratti di locazione. Le imprese conduttrici di fronte ad un fenomeno insolito ed imprevisto come la pandemia hanno optato per la sospensione o pagamento parziale dei canoni di locazione durante la vigenza del c.d. lockdown. I locatori, dal canto loro, non vedendosi pagare i canoni, hanno agito in giudizio chiedendo la liberazione degli immobili concessi in locazione (sfratto). I conduttori si sono difesi in giudizio invocando proprio la sospensione delle proprie attività commerciali per causa ad essi non imputabile, ossia per disposizioni governative dirette a limitare la diffusione del virus Covid-19. I Giudici aditi non hanno fornito risposte univoche a causa dell'incertezza alimentata dalla normativa emergenziale adottata con i famigerati DPCM. Alcuni di essi, infatti, hanno emesso ordinanza di sfratto, mentre altri hanno riconosciuto il diritto del conduttore alla riduzione del canone di locazione per il periodo di chiusura (v. Tribunale Venezia, ordinanza 28 luglio 2020).

Sfratto da locale commerciale: la sentenza del tribunale di Bologna

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Il Giudice del Tribunale di Bologna ha emanato la sentenza n. 226 del 12 febbraio 2021 con la quale ha deciso in merito alla domanda presentata da un locatore di sfratto di un conduttore da locali commerciali per l'esercizio di attività di logistica e trasporti. Il conduttore si è difeso in Giudizio evocando la pandemia del Covid-19 come causa di chiusura della propria attività commerciale e conseguentemente come causa della propria scarsa liquidità che lo ha portato ad inadempiere l'obbligo di corresponsione dei canoni di locazione mensili a partire dal mese di marzo 2020.

Il Giudice ha deciso il caso argomentando dalla normativa emergenziale e dalle norme del Codice Civile relative all'inadempimento dell'obbligazione. Il punto normativo di partenza è l'articolo 91 del Decreto Legge 18/2020 (Decreto Cura Italia) rubricato "Disposizioni in materia di ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall'attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici" che prevede che il rispetto delle misure di contenimento imposte dal testo normativo, sia sempre valutata dal giudice ai fini dell'esclusione della responsabilità del debitore ai sensi degli artt. 1218 e 1223 c.c. Per il Tribunale di Bologna è errato considerare questa norma come esonerativa della responsabilità del debitore: essa, piuttosto, si riferisce alla oggettiva responsabilità del debitore per l'inadempimento. Dunque, il Giudice deve valutare l'inadempimento caso per caso, tenendo conto dell'atteggiamento del conduttore-debitore rispetto all'obbligazione di dare del contratto di locazione. Ciò significa che il conduttore non può esimersi dal pagare il canone di locazione invocando semplicemente la pandemia quale causa che ha determinato la propria crisi di liquidità finanziaria ed economica e che lo ha costretto all'inadempimento.

Questo significa che il conduttore per non essere sfrattato o per ottenere una riduzione del canone per il periodo del lockdown deve dimostrare che effettivamente il dilagare della pandemia da Covid-19 ha inciso significativamente sulla sua attività commerciale, rendendogli impossibile il pagamento regolare dei canoni di locazione. Inoltre, il Giudice felsineo con la sentenza in parola sottolinea che nell'effettuare la valutazione della legittimità di inadempimento bisogna tener conto del sacrificio economico patito dal locatore a causa dell'omesso pagamento: ciò perchè la normativa emergenziale è proprio diretta ad evitare una paralisi del sistema economico nazionale. Se il conduttore non riesce in tale dimostrazione, dovrà non solo riconsegnare l'immobile al locatore, ma dovrà anche corrispondergli i canoni totali o parziali non pagati.

Conclusioni

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La tesi esposta dal Giudice bolognese è ampiamente condivisibile posto che non è invocabile da ogni singolo conduttore la circostanza della pandemia per inadempiere l'obbligazione del contratto di locazione.

E' corretto, invece, rimettere alla valutazione equitativa del Giudice il singolo caso affinché si possa riscontrare l'effettivo nesso tra insolvenza del debitore e pandemia e si possa conseguentemente adottare un provvedimento che garantisca l'integrità patrimoniale delle parti coinvolte.

Avv.to Luca Vancheri

Esperienza pluriennale nel diritto condominiale e delle locazioni

Foro di Benevento

email: info@vancherilex.it

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