L'albero come valore immobiliare, abbattimento, manutenzione e ripartizione delle spese tra i proprietari

L'albero come valore immobiliare anche quando è bene altrui

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Spazi verdi o comunque circondati da alberi, giardini o aiuole, se non privati almeno confinanti o condominiali, rappresentano oggi quel valore aggiunto capace di far salire il valore degli immobili. Durante il periodo di lockdown sono stati questi gli unici spazi in cui le persone hanno potuto godere di qualche ora all'aria aperta o di un ambiente più vivibile. Da una ricerca realizzata da Immobiliare.it, portale di annunci immobiliari leader in Italia, e da Realitycs, azienda Proptech specializzata in market intelligence e valutazioni automatiche, è emerso che la presenza di uno spazio verde in Italia faccia crescere il valore dell'immobile dell'8% con punte massime nel capoluogo piemontese dove la presenza di alberi è in grado far salire il valore di una casa fino al 15%. Nonostante gli alberi comunichino serenità e facciano bene alla salute (oltre che al borsellino, come si evince da quanto appena detto in merito al valore degli immobili), spesso in condominio

sono motivo di litigi: le spese che conseguono al giardinaggio e alle distanze tra le piante e i balconi possono infatti creare problemi fra condomini, ponendo quindi la necessità di conoscere le regole sugli alberi in condominio in modo da prevenire costose liti giudiziali. Ecco dunque tutte le norme sull'abbattimento, potatura e ripartizione dei costi tra i vari proprietari.

Abbattimento, potatura e ripartizione dei costi fra proprietari

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In via generale, il taglio degli alberi e delle piante condominiali necessita di delibera assembleare assunta all'unanimità, trattandosi della "distruzione" di un bene comune, comportante, in quanto tale un'innovazione altrimenti vietata ai sensi degli artt. 1120-1122 C.C. Nell'ipotesi di alberi condominiali, la spesa per la conservazione deve essere sostenuta da tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo intercorso tra i comproprietari (art. 1123, primo comma, c.c.). Gli alberi e le piante sono da considerarsi "beni comuni" dei condòmini, in quanto l'elencazione operata dal codice civile

(art. 1117), secondo quanto definito dalla Suprema Corte di Cassazione, ha valore puramente esemplificativo e non tassativo (Cass. civ., 18 settembre 2009, n. 20249). "…L'abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1121 c.c. e, in quanto tale, richiede l'unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all'abbattimento, possa costituire valida ratifica dell'opera fatta eseguire di propria iniziativa dall'amministratore … La delibera a sola maggioranza che prevede lo sradicamento degli alberi condominiali è nulla ed impugnabile in ogni tempo" (Corte d'Appello di Roma, 6 febbraio 2008, n. 478). Si richiede pertanto a livello di delibera, secondo l'orientamento giurisprudenziale prevalente, l'unanimità dei consensi a livello assembleare. Qualora non dovesse essere raggiunta, la conseguente delibera che dispone comunque l'abbattimento o lo sradicamento è nulla e, pertanto, impugnabile in qualsiasi momento. Sulla necessità dell'unanimità si è pronunciata anche la Corte di Cassazione (Sent. Cass. n. 24396/05). Si può prescindere dall'unanimità dei condòmini unicamente nel caso in cui l'albero o la pianta costituisca accertata fonte di pericolo (es. rischio di caduta, malattia, ecc.). Detta fonte di pericolo deve essere debitamente documentata da perizia da parte di professionista abilitato. Ma ciò non è sufficiente: il condominio deve anche ottenere una autorizzazione dal Comune, che ha il compito di valutare se le ragioni dell'abbattimento sono valide. Ciò in quanto, secondo la Corte di Cassazione, in caso di irrimediabile taglio degli alberi, in particolare di quelli ad alto fusto - seppur presenti in un giardino condominiale - i danni appaiono irreversibili non solo per i condomini, ma più in generale per i cittadini. In buona sostanza, viene riconosciuta agli alberi una utilità pubblica, nonostante siano beni situati in aree private (vedasi: Cass. sent. n. 24396/05).

In caso di presenza di vincolo ambientale/paesaggistico per statuizione di legge statale (vedasi decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.) ovvero derivante da piano paesaggistico regionale, si rende altresì necessario il preventivo rilascio dell'autorizzazione paesaggistica (art. 146 del decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.) da parte del Servizio tutela paesaggistica regionale o del Comune sub-delegato, previo parere della competente Soprintendenza. Gli alberi tutelati, quelli di particolare pregio, quelli ad alto fusto, quelli a più fusti, etc, possono essere abbattuti solo per specifici motivi (ad esempio, quando siano ormai morti, quando versino in condizioni tali da rappresentare un pericolo. La casistica varia in base ai regolamenti comunali) e la richiesta di autorizzazione deve essere accompagnata da una perizia di un tecnico abilitato (di solito un agronomo) che ne certifichi lo stato di salute e ne tracci un quadro generale. In seguito all'abbattimento, il materiale di risulta deve essere conservato per un certo periodo di tempo (in genere, 15 giorni), in modo tale da poter consentire alle autorità eventuali controlli su di esso: si pensi, ad esempio, al caso in cui la morte dell'albero non sia avvenuta per esaurimento del suo ciclo vitale, ma perché qualcuno lo ha avvelenato o comunque ne ha compromesso irrimediabilmente la struttura. Alcuni regolamenti del verde, inoltre, prevedono che, in luogo, dell'albero abbattuto, ne sia piantato un altro.

Opposizione del condomino al taglio degli alberi e risarcimento del danno

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Come far constatare la propria opposizione al taglio di alberi e piante condominiali in assenza di pericolo o malattia debitamente certificati?

Il condòmino dovrà inviare una raccomandata a.r. o via p.e.c. all'amministratore del condominio, significando la propria volontà contraria.

Nel caso in cui non se ne prenda atto, il condòmino può agire per il risarcimento del danno in sede civile.

Danni e responsabilità derivanti da alberi condominiali

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Avere alberi in condominio o nella proprietà privata è di grande pregio, tuttavia comporta non solo benefici ma richiede anche cure. Nell'ipotesi, infatti, di caduta di un ramo o di un albero sopra ad un bene (es. un'auto) oppure nel caso di lesioni causate ad un passante, il proprietario del bene o la persona danneggiata potrebbero chiedere il risarcimento al condominio, che sarebbe tenuto a risarcire ogni importo relativo al danno causato, ivi compreso quello fisico e morale. Risulta imprescindibile quindi a sottoporre a periodica ma non eccessiva potatura i rami, specie nei periodi invernali quando la neve potrebbe causare particolari pregiudizi.

Appare infatti necessario rammentare che potature drastiche possono nel lungo termine condurre la pianta alla morte, causando, contrariamente a quanto si pensi, un grave aumento del pericolo di crollo della stessa e di caduta rami; è quindi essenziale rivolgersi ad un tecnico esperto che non vada ad eseguire tagli drastici (da evitare le c.d. "capitozzature", come consigliato dall'Associazione STAI- Stop Taglio Alberi Italia), che danneggiano la pianta, bensì effettuare una potatura ridotta allo stretto necessario.

Scivolone sulle foglie sulla pavimentazione del cortile o del parcheggio

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Secondo la Cassazione (cfr. Sent. Cass. n. 17493/2007.la caduta delle foglie è un fenomeno del tutto naturale, per cui il proprietario dell'albero non può essere considerato responsabile. Se gli alberi si trovano nel giardino privato di un condomino e fungono da abbellimento per l'intero edificio, la potatura avviene per un interesse comune; pertanto, il proprietario può pretendere che la spesa sia ripartita con il restante condominio.

In conclusione, si ribadisce nuovamente che "i danni conseguenti al taglio degli alberi ad alto fusto - seppure presenti in un giardino condominiale - appaiono 'irreversibili' non solo per i condomini ma per tutti i cittadini", (Cass. pen., Sez. IV, 20 giugno 2005, n. 24396) e pertanto sono da evitare se non strettamente necessari, anche al fine di evitare problemi di natura legale.

Avv. Isabella Pileri,

Fondatore Studio Legale PLF di Genova,

Giudice Arbitro Camera Arbitrale Internazionale

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