Revoca dell'amministratore di condominio prima della scadenza

• A cosa ha diritto l'amministratore revocato in anticipo?
• Un nuovo inquadramento contrattuale
• Contratto di prestazione d'opera intellettuale o mandato?
• Casi di revoca ante tempus dell'amministratore condominiale

A cosa ha diritto l'amministratore revocato in anticipo?

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L'amministratore di condominio, che sia stato revocato dall'assemblea prima della scadenza, ha diritto sia al pagamento dell'attività sino ad allora svolta sia al risarcimento dei danni. Così ha statuito recentissimamente la Suprema Corte nell'ordinanza n. 7874/2021, riportando il rapporto contrattuale in discorso all'applicazione della disciplina del mandato (art. 1725 c.c.) invece che a quella del contratto di prestazione d'opera intellettuale (art. 2237 c.c.). L'inquadramento contrattuale è dirimente, poiché, nel caso di specie, sussumendo la fattispecie all'ambito del mandato, si sancisce come l'amministratore abbia diritto al risarcimento del danno, con l'unica eccezione della giusta causa di revoca). In caso contrario, sarebbe dovuto solo il compenso per l'attività effettivamente prestata.

Un nuovo inquadramento contrattuale

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Il mandato, nella maggior parte dei casi di durata annuale, tra amministratore e condominio, se revocato anticipatamente comporterebbe una serie di diritti in capo all'amministrazione, quali il diritto al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, nonché il già citato diritto al risarcimento dei danni, tranne che nel caso in cui sussista giusta causa ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dell'incarico.

Secondo la Cassazione, gli effetti della revoca dell'incarico di amministratore di condominio

non possono trovare la loro disciplina nella fattispecie di cui all'art. 2237 c.c., avente ad oggetto il recesso del cliente nel contratto di prestazione d'opera intellettuale: il contratto concluso tra l'amministratore e la compagine condominiale non costituirebbe prestazione di natura intellettuale. Il contenuto del rapporto intercorrente tra l'amministratore e i condomini sarebbe dettato dagli articoli 1129, avente ad oggetto la nomina, la revoca e gli obblighi dell'amministratore, 1130, avente ad oggetto le attribuzioni dell'amministratore e 1131 (rappresentanza) c.c. Inoltre, il Codice Civile farebbe espresso riferimento alla disciplina del mandato, applicabile in via residuale (art. 1129 c. 15 c.c. come modificato dalla legge 220/2012, non applicabile ratione temporis al caso in esame) e anche la giurisprudenza si è pronunciata in tal senso (Cass. 20137/2017; Cass. 9082/2014; Cass. 14197/2011).

Contratto di prestazione d'opera intellettuale o mandato?

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L'attività di prestazione d'opera intellettuale, come rilevato dalla Suprema Corte, sarebbe subordinata all'iscrizione in un apposito albo o elenco (art. 2229 c.c.). Il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., non costituirebbe invece prestazione d'opera intellettuale, e non sarebbe pertanto soggetto alle norme collegate al relativo contratto dal Codice Civile, in quanto l'esercizio di tale attività non è subordinata, come richiesto dall'art. 2229 c.c., all'iscrizione in apposito albo o elenco. Al contrario lo stesso rientrerebbe nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4.

La professione di amministratore, in seguito alla riforma sul condominio di cui alla legge n. 220/2012, sarebbe subordinata solo al possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità ex art. 71 bis disp. att. c.c., quale professione non organizzata in ordini o collegi ai sensi della legge 4/2013.

Casi di revoca ante tempus dell'amministratore condominiale

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Solo in caso di revoca per giusta causa l'amministratore non avrebbe diritto al ristoro del pregiudizio patito.

L'Amministratore di condominio può essere revocato in una serie di casi, ovvero: scadenza dell'incarico, decorso un anno dalla nomina; revoca assembleare durante l'incarico, per giusta causa o senza giusta causa, revoca da parte dell'autorità giudiziaria, per giusta causa.

In merito alle maggioranze richieste, la delibera di revoca viene adottata, analogamente a quanto previsto per la nomina, con il voto favorevole della metà del valore dell'edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti ai sensi dell'art. 1136 c. 4 c.c.

Lo statuto dei poteri e degli obblighi correlati al contratto di amministrazione condominiale, trasfusi negli artt. 1129, 1130 e 11.31 c.c., si integra con residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato. La Corte rileva come l'art. 1129 c.c. si limiti unicamente ad indicare il potere di revoca dell'assemblea senza disciplinarne gli effetti. Ciò comporta che, a livello interpretativo, si possa ricorrere a "norme analoghe che, a proposito della revoca ante tempus, differenziano le conseguenze avendo riguardo alla sussistenza, o meno, della giusta causa di recesso".

Il mandato si presume oneroso e conferito per un tempo determinato: se la revoca è fatta prima della scadenza del termine di durata previsto nell'atto di nomina, l'amministratore ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, al risarcimento dei danni, ai sensi dell'art. 1725, c.1, c.c., salvo che a fondamento della revoca sia posta una giusta causa. Detta giusta causa può essere astrattamente individuata tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dell'incarico.

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Isabella Pileri

Avvocato civilista - Studio Legale PLF di Genova, Giudice Arbitro della Camera Arbitrale Internazionale

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