Condominio in giudizio: la legittimazione dell'amministratore ha dei limiti?

• Nomina del legale: l'amministratore può sceglierlo in autonomia?
• La legittimazione dell'amministratore di condominio
• La legittimazione dell'amministratore nella difesa delle parti comuni
• Legittimazione dell'amministratore per il rispetto del regolamento condominiale
• Riscossione dei crediti condominiali e legittimazione dell'amministratore

Nomina del legale: l'amministratore può sceglierlo in autonomia?

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La questione se l'amministratore necessiti della previa autorizzazione dell'assemblea ai fini della nomina del legale o se, al contrario, possa procedervi autonomamente è argomento dibattuto. Sul punto, la Cassazione ha dato indicazione precisa. Che succede se l'amministratore nomina, come difensore del condominio, un avvocato suo amico o, comunque, lo fa senza consultare l'assemblea prima di conferirgli il mandato? Nulla: in base all'attuale legge e giurisprudenza consolidata, tra le funzioni tipiche dell'amministratore rientrano anche quelle di conferire la delega al legale per difendere il condominio, ad esempio resistendo all'impugnazione fatta da un condomino a una delibera assembleare (v. Cass. sent. n. 8309/2015).

Allo stesso modo, senza prima informare l'assemblea l'amministratore potrebbe incaricare l'avvocato di fare appello contro una sentenza

sfavorevole al condominio, in considerazione anche dei tempi stretti entro cui va notificato l'atto di impugnazione. Una decisione del genere, infatti, stando alla su citata sentenza, non comporta né preventiva autorizzazione né tantomeno successiva ratifica da parte dei condomini, poiché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dell'amministratore e nell'esercizio delle sue funzioni: lo stesso principio aveva espresso la Suprema Corte nel 2014 (Cass. sent. n. 1451 del 23.01.2014).

Nella propria sfera di competenze (ordinarie o incrementate dall'assemblea), l'amministratore è munito di poteri di rappresentanza processuale ad agire e resistere senza necessità di autorizzazione.

Non di meno la differenza tra le materie che rientrano nelle attribuzioni dell'amministratore e quelle che ne esorbitano è essenziale in tema di legittimazione passiva

: passivamente legittimato nelle controversie aventi un oggetto che rientra nelle sue attribuzioni (autonomamente, ad esempio, costituendosi in giudizio per impugnare l'eventuale sentenza sfavorevole), maggiori dubbi solleva l'ipotesi nella quale la controversia abbia un oggetto che travalica le attribuzioni dell'amministratore. In tal caso è previsto un obbligo di previa informativa all'assemblea, in caso contrario può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.

La legittimazione dell'amministratore di condominio

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In generale, l'amministratore di condominio è legittimato a intraprendere tutte le azioni giudiziali a tutela dei diritti del condominio e, quindi, indirettamente, anche degli stessi condomini. Rientra quindi nelle sue attribuzioni avviare una causa o difendere il condominio da un'azione intrapresa da altri (siano essi gli stessi condomini o i terzi) senza bisogno di richiedere prima l'autorizzazione dell'assemblea, come poc'anzi precisato.

È pacifico che l'amministratore possa agire autonomamente quando siano oggetto di giudizio questioni che rientrino nelle sue specifiche competenze istituzionali ai sensi degli art. 1130 e 1131 cod. civ. In tutti gli altri casi, egli deve sempre farsi prima autorizzare dall'assemblea o, in mancanza, richiedere da questa una ratifica dell'operato.

Altrettanto piano è il fatto che l'amministratore del condominio sia legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, disciplinare l'uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio, riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

La delibera che autorizza il capo condomino a promuovere o resistere in una causa, nelle altre materie al di fuori degli esempi citati, deve essere assunta con il consenso della maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell'edificio.

La legittimazione dell'amministratore nella difesa delle parti comuni

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Ai sensi dell'articolo 1130 del Codice civile, l'amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, ovvero tutte le azioni che l'amministratore può proporre dinanzi all'autorità giudiziaria civile, penale o amministrativa.

Se però il condominio intende rivendicare una proprietà usurpata da terzi l'amministratore può agire in rappresentanza dei condomini solo previa autorizzazione dell'assemblea. La delibera deve essere presa, in seconda convocazione, a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell'edificio. Non è, quindi, necessario che ad agire siano tutti i comproprietari e in detto caso il verbale della delibera assembleare deve indicare espressamente che la delega sia conferita all'amministratore per tutelare la proprietà del condominio.

Nessuna limitazione sussiste invece in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell'amministratore per qualsiasi azione anche di natura reale, promossa contro il Condominio, da terzi (o anche dal singolo condomino) in ordine alle parti comuni dell'edificio. La Corte di Cassazione con risalente giurisprudenza n. 22886 depositata in data 10.11.2010 ha ribadito che ove un terzo o un singolo condomino agisca nei confronti del Condominio proponendo un'azione anche di natura reale o possessoria, non sussiste alcuna limitazione in relazione alla legittimazione passiva dell'amministratore. In tal caso l'amministratore ha il solo obbligo di riferire all'assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini. L'obbligo in questione è di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali.

Legittimazione dell'amministratore per il rispetto del regolamento condominiale

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L'amministratore è legittimato ad agire in giudizio (sia in forma attiva che passiva), senza la necessità di una delibera preventiva di autorizzazione dell'assemblea per ottenere il rispetto del regolamento condominiale: ciò poiché l'esecuzione e la difesa delle delibere assembleari rientrano tra le attribuzioni proprie dell'amministratore (v. Cass. n. 1451/2014).

Riscossione dei crediti condominiali e legittimazione dell'amministratore

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L'amministratore può agire senza previa autorizzazione dell'assemblea per riscuotere i crediti nei confronti dei condomini morosi. Pertanto, è legittimato a nominare un avvocato affinché richieda un decreto ingiuntivo e può costituirsi in giudizio nel caso in cui il debitore proponga opposizione al decreto stesso.

L'amministratore ha l'autonomia, una volta ricevuta la notifica di un decreto ingiuntivo da parte di un fornitore, di nominare un avvocato di propria fiducia e incaricarlo di svolgere l'opposizione nelle modalità già descritte. Anche in questo caso, non necessita della previa autorizzazione dell'assemblea a meno che l' oggetto del decreto non rientri tra le sue attribuzioni di competenza elencate dalla legge. Tra queste si può annoverare il pagamento dei fornitori.

Avv. Isabella Pileri

Titolare di PLF Pileri Studio Legale di Genova e Giudice Arbitro Camera Arbitrale Internazionale

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