Spese condominiali: vale il principio di proporzionalità

Ripartizione spese condominiali

La ripartizione delle spese condominiali è basata sul principio della proporzionalità. E' la Cassazione civile (con ordinanza n. 24166/2021 a ribadire il concetto, in un giudizio che trae origine dall'impugnazione di una delibera condominiale, avente ad oggetto l'approvazione di ripartizione delle spese concernenti la progettazione e l'esecuzione dei lavori di adeguamento delle autorimesse interrate al fine dell'adeguamento alla normativa antincendi.

L'assemblea aveva approvato i criteri di ripartizione delle spese, determinando che esse dovessero essere sostenute per 2/3 dai soli proprietari delle autorimesse e per 1/3 dai condomini non proprietari.

Una condòmina impugnava la delibera innanzi al Tribunale di Sondrio rilevando che trattandosi di spesa molto gravosa, i condòmini che non intendevano trarre vantaggio dovevano essere esonerati dalle spese, in subordine chiedeva che trattandosi di spese relative a cose destinate a servire i condòmini in maniera diversa, la ripartizione avvenisse sulla base dell'uso che ciascuno poteva farne sicchè non essendo ella proprietaria di autorimessa avrebbe dovuto essere totalmente esonerata.

Il condominio si costituiva in giudizio precisando che tali lavori erano necessari per la sicurezza dell'edificio condominiale con la conseguenza che le spese erano state correttamente addebitate pro quota a tutti i condòmini, anche a chi non era proprietario di autorimesse.

Il Tribunale di Sondrio rigettò l'opposizione e la corte d'appello di Milano confermò la sentenza di primo grado ritenendo corretta la delibera condominiale che aveva posto la quota di 1/3 a carico di tutti i condòmini in proporzione dei millesimi ed i restanti 2/3 a carico dei proprietari delle autorimesse.

La condòmina ricorreva in cassazione sulla base di tre motivi.

Con il primo motivo viene contestata la violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., in quanto la sentenza avrebbe travalicato i limiti della domanda con la quale la ricorrente avrebbe chiesto di essere esonerata dalle spese di progettazione ed esecuzione delle parti comuni poste al servizio delle autorimesse e non invece di essere esonerata dalle spese relative alla centrale termica presente nel piano interrato approvate in sede assembleare.

Con il terzo motivo, si deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 1123 c.c., per l'erronea ripartizione di tutte le spese deliberate, nella misura di 1/3 tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi e 2/3 a carico dei proprietari delle autorimesse, nonostante le autorimesse e gli spazi di manovra fossero suscettibili di utilizzazione separata da parte dei proprietari delle autorimesse.

Ripartizione spese basata sul principio di proporzionalità

La Cassazione accoglie il primo e terzo motivo del ricorso, evidenziando che in materia di spese condominiali, la ripartizione è basata sul principio di proporzionalità. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, indicate nell'art. 1117 c.c., per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, salvo diversa convenzione.

Se le cose comuni sono destinate a servire i condòmini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma dell'art. 1123, comma 2, c.c. vanno ripartite in misura proporzionale all'uso che ogni condomino può farne, salvo eventuali accordi, approvati all'unanimità dei condòmini, con cui si preveda la ripartizione in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.

La Corte, con orientamento consolidato al quale intende dare continuità, ha ricondotto le spese previste dall'art.1123, comma 1 c.p.c., nella categoria delle obbligazioni propter rem, nelle quali il nesso immediato tra l'obbligo e la res non è modificato dalla interferenza di nessun elemento soggettivo.

Per conseguenza, il quantum resta sempre commisurato alla proporzione espressa dalla quota che, per determinazione normativa, esprime la misura della appartenenza. Il contributo riflette quindi l'estensione dell'oggetto dei diritto, da cui l'obbligazione ha origine, al cui pagamento nessun condomino può sottrarsi, neppure rinunziando alla comproprietà sulla cosa comune stessa (Cassazione civile sez. II, 02/07/2001, n.8924; Cassazione civile sez. II, 19/06/2000, n.8292 ; Cass. 95/1890).

Nella specie, la corte di merito ha accertato che la ricorrente non era proprietaria dell'autorimessa sita nel piano seminterrato e pertanto secondo la Suprema Corte non bisognava porre a carico di tutti i condòmini le spese sostenute dal condominio per l'adeguamento alla normativa antincendio, ma solo a carico dei proprietari delle autorimesse. La ricorrente inoltre, non ha tratto alcuna utilità dai lavori perché riguardavano interventi sulla proprietà privata.

Leggi anche Box auto in condominio: spese antincendio solo a carico dei proprietari

La ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. non ha alcun fondamento giuridico perché applicabile alle spese riguardanti i lastrici di proprietà esclusiva, mentre invece il criterio di riparto doveva essere fondato sulle previsioni dell'art. 1123, comma 2, c.c. o dell'art. art. 1123, comma 3, c.c., previa dimostrazione dell'uso delle autorimesse.

La Suprema Corte termina precisando che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, indicate nell'art. 1117 c.c., per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, salvo diversa convenzione; se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione dell'uso che ciascun condòmino può farne; le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano servire ad uno o più condòmini non vanno poste a carico di quest'ultimi.

Avv.Gianpaolo Aprea
Vico Acitillo n.160 - 80127 Napoli
cell 3208345150
avvocatoaprea.it
email.info@avvocatoaprea.it

• Foto: 123rf.com