Cos'è l'usufrutto di una casa, quanto dura, qual è il suo contenuto, i diritti e i doveri del proprietario e dell'usufruttuario e il suo valore

Cos'è l'usufrutto di una casa

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L'usufrutto, insieme al diritto di uso e di abitazione rientra nella categoria dei diritti reali di godimento di natura personale. Questo perché sono attribuiti al titolare e sono strettamente collegati a lui, nel senso che vengono meno quando il loro titolare viene meno.

L'usufrutto, tra quelli menzionati, è il più ampio dei diritti, tanto è vero che il proprietario che lo concede viene definito "nudo proprietario". Questo perché il diritto di proprietà, il più ampio dei diritti reali, prevede da parte del titolare il diritto di disporre (ossia trasferire la proprietà o concedere ad altri il diritto di godere della stessa a titolo gratuito od oneroso) e di godere della cosa (ossia di utilizzarla per le proprie necessità). Con l'usufrutto è proprio il diritto di godimento che viene meno, perché concesso all'usufruttuario.

Usufrutto casa: contenuto del diritto

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L'usufrutto di una casa, in base a quanto prevede l'art. 981 del codice civile, che ne definisce il contenuto, è un diritto reale che riconosce al titolare il diritto di godere della cosa, con l'impegno di rispettare la destinazione economica della stessa. Il rispetto della sua destinazione economica è fondamentale per la conservazione dell'usufrutto, in caso contrario infatti il proprietario può agire nei confronti dell'usufruttuario per chiederne la decadenza dal diritto per abuso o la riduzione in pristino attraverso l'azione negatoria di cui all'art. 949 del codice civile

. Con questa azione infatti il proprietario agisce per far dichiarare che l'usufruttuario ha esercitato dei diritti che vanno al di là di quelli previsti. Nel caso quindi in cui il proprietario abbia concesso a un terzo l'usufrutto di un immobile ad uso abitativo, costui potrà vivere nell'immobile o concederlo in locazione a terzi per godere dei canoni, ma non potrà trasformare l'immobile in un locale commerciale e darlo in affitto.

Durata dell'usufrutto di una casa

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L'usufrutto di una casa è soggetto a dei limiti di durata, così come previsto dall'art. 979 del codice civile. Quando tale diritto viene concesso a una persona fisica non può superare la durata della vita dell'usufruttuario, se invece viene concesso a una persona giuridica il limite massimo di durata previsto dalla legge è di 30 anni. L'usufrutto è sottoposto ai suddetti limiti di durata e al rispetto dell destinazione economica perché è necessario preservare il contenuto del diritto di proprietà in tutta la sua ampiezza. Per questo non si può costituire un usufrutto perpetuo o consentire all'usufruttuario di trasmettere il suo diritto agli eredi, anche se ci sono dei casi in cui la durata dell'usufrutto può essere inferiore ai limiti suddetti. vediamo quando.

  • Il proprietario e l'usufruttuario ad esempio possono aver convenuto la durata dell'usufrutto per vent'anni.
  • Può accadere, come abbiamo visto prima, che l'usufruttuario non rispetti la destinazione economica della casa e il proprietario abbia agito per ottenerne la restituzione, ponendo così fine al contratto anzi tempo.
  • Può accadere che nella persona dell'usufruttuario si riunisca la nuda proprietà dell'immobile e l'usufrutto dopo l'acquisto dello stesso.
  • L'usufrutto può estinguersi dopo vent'anni perché il suo titolare non esercita il suo diritto.
  • Può infine accadere che l'immobile perisca totalmente a causa di un terremoto, ad esempio.

Come nasce il diritto di usufrutto

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Alla nascita o costituzione del diritto di usufrutto il codice civile dedica l'art. 978. L'usufrutto di una casa può nascere per legge (es. i genitori hanno l'usufrutto sui beni dei figli minori), per un provvedimento del giudice, il quale, per tutelare i figli può decidere che uno dei genitori abbia l'usufrutto su determinati beni dell'altro coniuge.

In genere però l'usufrutto viene costituito per contratto per testamento, a titolo gratuito od oneroso, in conseguenza alla manifestazione di volontà dell'uomo.

C'è però un altro modo in cui l'usufrutto può insorgere in capo a un soggetto, ossia per usucapione, che consiste nel possesso ininterrotto, continuato, pacifico e pubblico di un'abitazione per i termini di durata contemplati dalla legge e a patto che il titolare effettivo resti inerte.

Diritti e doveri dell'usufruttuario

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L'usufruttuario di una casa vanta il diritto principale di godere della cosa, con il limite visto sopra, di rispettarne la destinazione economica e di trarre dall'immobile le utilità che può dare. Nel caso dell'usufrutto di una casa, i frutti principali sono rappresentati dai canoni di locazione che l'usufruttuario può riscuotere dalla concessione del bene in locazione a terzi (in quanto i frutti civili spettano all'usufruttuario per tutta la durata del suo diritto) o dalla cessione del proprio diritto a un terzo, previa notifica al proprietario.

L'usufruttuario, per esercitare il diritto di godimento, ha diritto a prendere possesso del bene, anche se vi sono dei casi in cui tale diritto è subordinato alla redazione di un inventario e all'obbligo di prestare una garanzia idonea.

L'usufruttuario ha poi il diritto di fare eseguire le riparazioni straordinarie a carico del proprietario e, se costui non vi provvede, di ritenere l'immobile riparato a garanzia del rimborso per le spese sostenute.

Nel caso in cui l'usufruttuario effettui delle migliorie, ancora presenti al momento della cessazione e quindi della restituzione della casa al proprietario, ha diritto a ricevere un'indennità per le stesse, perché incrementano il valore del bene.

Diritto all'indennità che spetta anche per le addizioni, che sono quelle opere che conservano una loro identità e che quindi sono separabili dal bene principale, se il proprietario desidera ritenerle. In caso contrario è diritto dell'usufruttuario di toglierle e tenerle.

Decisamente superiori i doveri che gravano sull'usufruttuario, alcuni dei quali già anticipati:

  • redigere l'inventario, a sue spese, dei beni mobili, come gli arredi dell'immobile e descrivere la casa;
  • prestare idonea garanzia, a meno che non vi siano casi particolari di dispensa;
  • restituire la casa alla scadenza convenuta con il proprietario;
  • usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della casa;
  • sostenere a sue spese gli oneri della custodia, dell'amministrazione e della manutenzione ordinaria;
  • provvedere alle spese straordinarie che si rendono necessarie se non ha provveduto a quelle ordinarie;
  • pagare gli interessi sulle somme che il proprietario sostiene per le riparazioni straordinarie della casa;
  • pagare imposte e canoni che gravano sull'immobile, che per gli anni in corso relativi all'inizio e alla fine dell'usufrutto si ripartiscono tra usufruttuario e proprietario;
  • pagare le annualità e gli interessi dei debiti che gravano sul legato o sull'eredità se la casa è pervenuta in usufrutto per successione a titolo di eredità o di legato.

Diritti e doveri del proprietario

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Il rovescio della medaglia dei diritti e dei doveri dell'usufruttuario sono rappresentati dai diritti e dai doveri del proprietario.

Il proprietario come abbiamo visto, poiché conserva il diritto di disporre del bene, può anche decidere di vendere la casa concessa in usufrutto. In questo caso però, poiché l'accordo con l'usufruttuario è intervenuto prima e di certo non si può mandare via una persona che ha acquisito legittimamente il diritto di godere di una casa, chi la acquista ne acquisisce la nuda proprietà. Questo significa che per godere della casa dovrà attendere che l'usufrutto giunga al termine, in base a quanto convenuto tra il proprietario originario e l'usufruttuario.

I soggetti che in genere prediligono la vendita della nuda proprietà della casa in cui vivono sono le persone di una certa età senza figli, nipoti o parenti stretti a cui lasciare l'immobile alla loro dipartita. Grazie alla vendita della sola nuda proprietà infatti mantengono l'usufrutto e quindi possono continuare a vivere nella loro casa. Nello stesso tempo riescono a raggranellare un po' di soldi che li aiuterà sicuramente a vivere con più serenità l'età della pensione e ad affrontare eventuali spese impreviste per motivi di salute o di altro genere.

Anche la scelta di chi intende acquistare la nuda proprietà di una casa è altrettanto interessante. Pensiamo ad una coppia di genitori che acquistano una casa gravata dall'usufrutto per lasciarla un domani al figlio o ai nipoti.

In realtà l'acquisto di un immobile con dentro delle persone che ne godono in virtù di un diritto di usufrutto può risultare interessante anche come investimento immobiliare, soprattutto perché fiscalmente vantaggioso.

per quanto riguarda invece i doveri invece il proprietario è tenuto a fa conseguire all'usufruttuario il possesso della cosa, a pagare un'indennità per i miglioramenti apportati dall'usufruttuario e per le addizioni che intende ritenere, a rispettare quanto stabilito dalla legge nel caso in cui l'usufruttuario abbia concesso in locazione la casa, a provvedere alle riparazioni straordinarie a suo carico, a pagare le imposte e i carichi che gravano sulla proprietà e a restituire all'usufruttuario quanto da lui eventualmente anticipato a tale titolo.

Imposte gravanti sull'usufrutto di una casa

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L'usufruttuario, come abbiamo visto, consegue in possesso della casa, in alcuni casi dopo avere redatto l'inventario e prestato idonea garanzia. Il possesso della casa derivate dal diritto di usufrutto, costituisce, in alcuni casi, il presupposto per l'applicazione di determinate imposte e tasse.

Ricordiamo ad esempio che la normativa che disciplina l'Imu prevede che l'Imposta municipale unica sia dovuta dal soggetto che ha il possesso dell'immobile "a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie." E' quindi l'usufruttuario a dover sostenere il costo di questa imposta, indipendentemente dal fatto che abiti la casa direttamente o l'abbia concessa in locazione.

Stesso discorso per quanto riguarda la Tari. Trattasi della tassa sui rifiuti, che è dovuta da chi detiene o possiede a qualsiasi titolo locali o aree suscettibili di produrre rifiuti. Nel caso in cui gli usufruttuari siano più di uno, il Comune potrà chiedere il pagamento a uno solo di loro, fatta salva la facoltà di chi ha pagato, di chiedere la restituzione agli altri di quanto pagato.

Calcolo del valore dell'usufrutto

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Il valore dell'usufrutto è un dato molto importante da conoscere per chi vuole concedere la propria casa in godimento a terzi a titolo di usufrutto, conservandone la nuda proprietà.

Per calcolare il valore dell'usufrutto è necessario conoscere i seguenti dati:

  • valore dell'immobile;
  • tasso di interesse legale;
  • coefficiente di calcolo, che varia in base all'età dell'usufruttuario.

Un esempio pratico chiarirà meglio il calcolo da effettuare. Supponendo di avere un immobile del valore di 100.000 euro e un usufruttuario di 40 anni che vuole acquistare l'usufrutto vitalizio dell'immobile, per conoscere il valore dell'usufrutto e di conseguenza della nuda proprietà prima di tutto si moltiplica il valore dell'immobile, ossia € 100.000,00 x 0,01 % (tasso di interesse legale) = 10 euro, valore che rappresenta la rendita annua dell'immobile. Rendita annua che deve essere moltiplicata per il coefficiente collegato all'età dell'usufruttuario, che in questo caso è 8500. Per cui 8500 x 10 = 85.000. Ecco questo è il valore dell'usufrutto. Ottenuto questo risultato, per conoscere il valore della nuda proprietà non si deve fare altero che sottrarre dal valore iniziale quello dell'usufrutto: 100.000 - 85.000= 15.000

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