Infiltrazioni: quando il condomino è contemporaneamente danneggiato e danneggiante

• Danno derivante da omessa manutenzione delle parti comuni
• Condomino danneggiante e danneggiato: la decisione della Cassazione

Danno derivante da omessa manutenzione delle parti comuni

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Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati.

Questo principio è stato reso dalla Corte di Cassazione, Sezione sesta civile, con l'ordinanza n. 18187/2021, con la quale è stata confermata la decisione della Corte di Appello di Catania.

Il fatto

La Corte di Appello di Catania, si è espressa sull'appello proposto da una società di impianti sportivi alberghieri nei confronti del condominio annullando la delibera assembleare del 21 settembre 2012, impugnata ex art 1137 c.c.

Tale delibera aveva ripartito la spesa occorrente per risarcire i danni subiti dalla porzione di proprietà esclusiva della società a causa dell'omessa manutenzione di una corte comune, danni accertati con sentenza resa dal Tribunale di Catania

La Corte di Appello di Catania con ordinanza n. 12177/2017 del 16 maggio 2017, ha tuttavia affermato la sussistenza dell'obbligo dell'appellante di contribuire anch'essa, quale condomina, alla spesa occorrente per risarcire il danno subito dall'unità immobiliare di proprietà della società di Impianti Sportivi Alberghieri.

Violazione art. 2909 c.c.

Con l'unico motivo di ricorso, la società di impianti sportivi alberghieri srl deduce la violazione dell'art. 2909 c.c., sostenendo che la sentenza del Tribunale di Catania avesse condannato al risarcimento l'intera compagine condominiale con l'esclusione, però, della società attrice danneggiata.

Condomino danneggiante e danneggiato: la decisione della Cassazione

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La vicenda trae origine dal ricorso cautelare formulato dalla società di impianti sportivi alberghieri ed accolto, con la quale la stessa società, proprietaria del piano terra dell'edificio condominiale, aveva chiesto la condanna del Condominio al rimborso delle spese da essa anticipate ed al risarcimento dei danni in relazione al lastrico comune di copertura, costituente la corte interna del fabbricato.

Il Tribunale di Catania con sentenza 20 novembre 2009 condannò il Condominio al pagamento in favore della società delle somme anticipate da questa per l'esecuzione dei lavori necessari alle parti comuni nonché ai danni.

La Corte d'Appello di Catania, con sentenza del 19 maggio 2015, confermò la condanna del condominio disposta dal primo giudice, ma ne integrò la motivazione, specificando che "nel riparto interno, tutte dette spese vanno suddivise secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c." (art. 1126 c.c. "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno")

Il ricorso proposto dalla srl è infondato in quanto non considera che l'accertamento della responsabilità risarcitoria della compagine condominiale per i danni cagionati dall'omessa manutenzione delle parti comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, risultante da sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell'amministratore, non esclude affatto che lo stesso condomino danneggiato rimanga a sua volta gravato pro quota nei confronti del condominio dell'obbligo di contribuzione alla correlata spesa, che trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile (cfr. Cass. Sez. 2, 14/02/1987, n. 1618; Cass. Sez. 3, 02/04/2001, n. 4797; Cass. Sez. 2, 18/05/2001, n. 6849; Cass. Sez. 3, 08/11/2007, n. 23308).

Pertanto, la deliberazione assembleare del 21 settembre 2012 del Condominio Catanese, nella parte in cui ha accollato alla società di Impianti Sportivi Alberghieri s.r.l. l'obbligo di contribuire, in proporzione alla sua quota millesimale, alla spesa di riparazione del lastrico della corte interna, dell'intradosso e delle condotte, nonché a quella inerente ai danni cagionati, non contrasta con la condanna risarcitoria statuita dal Tribunale di Catania con sentenza 5308/09.

Di conseguenza, va enunciato il seguente principio di diritto: "Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati".

In conclusione possiamo affermare che, il condomino danneggiato essendo anche proprietario delle parti comuni dell'edificio, è tenuto a risarcire, in proporzione ai propri millesimi, il danno da lui stesso subito.

Tale condomino riveste contestualmente la figura di soggetto danneggiato, ma anche di soggetto danneggiante.

Avv. Gianpaolo Aprea
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