Cappotto termico in condominio e decoro architettonico

• Cappotto termico in condominio
• Il cappotto termico non deve migliorare il decoro architettonico
• Rimozione e riposizionamento elementi decorativi: deducibilità
• Serve l'unanimità se il cappotto altera il decoro architettonico

Cappotto termico in condominio

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Da quando è stato emanato il decreto rilancio, che ha previsto il Superbonus del 110% per coloro che rendono più efficienti gli edifici, compresi quelli condominiali, la giurisprudenza si è trovata a dover risolvere tutta una serie di problematiche. Per quanto riguarda in particolare il cappotto termico nei condomini, nel tempo gli Ermellini, ma anche i giudici di merito, hanno dovuto sciogliere dei nodi importanti, come quello relativo alle maggioranze necessarie per deliberare i lavori, quello della natura delle opere e infine quello del decoro architettonico.

Si ricorda infatti che l'art. 1120 c.c. dedicato alle innovazioni, sancisce che "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino."

Vediamo quindi come si sono espresse la giurisprudenza e l'Agenzia delle Entrate, quando i lavori di realizzazione del cappotto termico devono tenere conto del decoro architettonico.

Il cappotto termico non deve migliorare il decoro architettonico

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Fa da premessa all'argomento trattato quanto sancito dalla Cassazione nell'ordinanza n. 10371/2021, in cui la Cassazione ha chiarito, proprio in relazione alla realizzazione di un cappotto termico sui muri perimetrali di un edificio condominiale che "una delibera che disponga una innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato non deve essere volta necessariamente anche al "miglioramento del decoro architettonico" della facciata, essendo, al contrario, l'eventuale alterazione del decoro architettonico un limite imposto alla legittimità della innovazione (art. 1120, ultimo comma, c.c.)."

Rimozione e riposizionamento elementi decorativi: deducibilità

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Sul rapporto tra cappotto termico e decoro architettonico si è anche espressa l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 685/2021, in cui ha chiarito che: "qualora il tecnico abilitato attesti che la rimozione (o demolizione) degli elementi decorativi della facciata isolante, nonché il successivo riposizionamento degli stessi sono interventi correlati ai lavori di coibentazione della facciata le relative spese possono essere ammesse alla detrazione nei limiti complessivi stabiliti dalla norma."

Questo perché la precedente circolare n. 30/E del 2020 ha chiarito che il "Superbonus spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili, a condizione, tuttavia, che l'intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Nei limiti di spesa previsti dalla norma per ciascun intervento, pertanto, il Superbonus spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell'intervento agevolato (...). L'individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato."

Serve l'unanimità se il cappotto altera il decoro architettonico

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L'ordinanza del Tribunale di Milano del 30 settembre 2021 si è invece espressa sulle maggioranze che sarebbero necessarie se in un condominio, il cappotto architettonico incide sull'estetica e quindi sul decoro architettonico dell'edificio. Questa la massima ricavata dal provvedimento: "L'installazione del cappotto termico che determini il cambiamento dell'estetica del fabbricato con il mutamento di colori, materiali e l'introduzione di nuovi elementi architettonici necessita dell'approvazione all'unanimità da parte dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 1120, ultimo comma c.c. senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico (Corte di Cassazione n. 18928/2020). Nella fattispecie, la delibera condominiale aveva avuto come oggetto l'approvazione di lavori edilizi per complessivi trentatré milioni e mezzo di euro, pur in gran parte ammortizzabili con il beneficio fiscale del superbonus edilizio del 110% previsto dall'articolo 119, d. l. n. 34/2020 (c.d. "Decreto Rilancio"). Più in dettaglio i lavori deliberati dal Condominio consistevano nell'installazione di un cappotto termico con la rimozione del klinker che rivestiva le facciate degli edifici e la sua sostituzione con il grès porcellanato, il cambio dei colori delle facciate, una nuova fascia verticale in corrispondenza di ciascun balcone e l'installazione di un impianto centralizzato di acqua calda sanitaria."

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