E' ammissibile la revoca dell'amministratore condominiale in prorogatio?

• Revoca amministratore di condominio in prorogatio
• Inammissibile la revoca giudiziale
• Cos'è la prorogatio imperii?
• La decisione

Revoca amministratore di condominio in prorogatio

[Torna su]

Si può revocare giudizialmente l'amministratore di condominio in prorogatio? A dare una risposta in senso negativo alla domanda è la Corte d'Appello di Lecce con la sentenza n. 19/2022 (sotto allegata).

I fatti

I condomini proprietari di alcune unità immobiliari site in Brindisi avevano proposto ricorso contro l'amministratore dinanzi al Tribunale di Brindisi per chiedere la revoca dello stesso e contestualmente la nomina di un altro.

Nel ricorso i condomini sostenevano che da quasi due anni l'amministratore non provvedeva a convocare l'assemblea condominiale, inoltre, ribadivano che il suo mandato era formalmente scaduto il 31 dicembre 2020, e che non si era attivato per la nomina del nuovo amministratore, né tantomeno aveva dato conto della propria gestione, in quanto aveva smesso di svolgere ogni attività utile per il condominio.

Si era costituito, pertanto, l'amministratore che aveva chiesto il rigetto del ricorso, sostenendone preliminarmente l'inammissibilità. Il Tribunale di Brindisi, con provvedimento del 2021, accertate le irregolarità gravi tali da giustificare la revoca dell'amministratore per il suo comportamento contrario ai doveri di correttezza e buona fede revocava l'amministratore, ma dichiarava inammissibile la domanda giudiziale di nomina del nuovo amministratore , in quanto non era stata chiesta precedentemente la nomina all' assemblea del condominio.

Con reclamo depositato il 2021 e notificato in tale periodo, l'amministratore chiedeva alla Corte di Appello di Lecce la revoca del provvedimento reso dal Tribunale di Brindisi in quanto il Tribunale non aveva correttamente valutato l' assenza di interesse ad agire nei confronti dell'amministratore in prorogatio, sostenendo che la domanda di revoca giudiziale doveva essere proposta dopo la riunione della assemblea condominiale.

I condomini, a seguito della notifica del reclamo, si costituivano contestando quanto dedotto ex adverso e chiedendo la conferma del provvedimento reso dal Tribunale di Brindisi.

Inammissibile la revoca giudiziale

[Torna su]

La Corte D'Appello di Lecce dichiara inammissibile la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio in prorogatio, chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, in quanto l'amministratore di condominio uscente deve rimanere in carica fino a quando non venga nominato un sostituto.

L'obbligo giuridico dell'amministratore di condominio postula quindi che, in mancanza di nomina o in presenza di conferma avvenuta con maggioranza insufficiente, l'amministratore rimanga in carica con tutti i poteri.

Tale situazione deve protrarsi fino ad una nuova nomina e questa può avvenire ad opera dell'assemblea, o del giudice su ricorso anche di un solo condomino o su ricorso dello stesso amministratore.

Cos'è la prorogatio imperii?

[Torna su]

La prorogatio imperii, in buona sostanza, è finalizzata all'interesse del condominio, alla continuità dell'amministratore, non solo nei casi di scadenza del termine o di dimissioni, ma anche in quelli di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.

I compiti dell'amministratore in regime di prorogatio imperii

I compiti dell'amministratore in regime di prorogatio, devono limitarsi a quelli che, secondo il criterio del "buon padre di famiglia", appaiono indifferibili tanto allo scopo di evitare il possibile e non un nocumento.

Il punto nodale della questione in esame riguarda il coordinamento tra la disciplina della revoca giudiziale dell'amministratore di condominio e quello della prorogatio imperii.

Alla scadenza del termine prefissato per la carica di amministratore, il mandato si estingue per legge. Per ovviare ad una mancata nomina immediata di altro amministratore, quest'ultimo assume la prorogatio imperii, continuando ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente. Da qui, la conseguenza inevitabile che non si può revocare giudizialmente un amministratore non più in carica, ma si può agire indirettamente solo per la nomina giudiziale di un nuovo amministratore.

Il mandato si estingue ipso jure alla scadenza del termine, pertanto viene a mancare il presupposto in forza del quale può essere esercitata la domanda di revoca.

Il ricorso per la revoca viola il principio della sovranità dell'assemblea, che ha il potere di decidere sulla revoca sottoponendo la stessa al voto, e quindi all'effettiva manifestazione di volontà di tutti gli altri condomini.

Il singolo condomino può, invece, legittimamente richiedere all'autorità giudiziaria un provvedimento ex art. 1105 c.c. che disponga la nomina di un nuovo amministratore, previa dimostrazione che l'assemblea non abbia provveduto in tal senso.

La decisione

[Torna su]

In sintesi, durante il regime di prorogatio imperii, il condomino che intenda farsi promotore della nomina di un nuovo amministratore potrà rendersi parte diligente, sollecitando l'assemblea alla nomina di un nuovo amministratore: nel caso in cui l'assemblea rinomini il precedente amministratore in prorogatio, potrà far valere contrattualmente eventuali nuovi inadempimenti; diversamente ove l'assemblea resti inerte dopo le sollecitazioni del condomino diligente, quest'ultimo potrà attivare la procedura di nomina giudiziale di un nuovo amministratore. ex art. 1105 c.c.

Per cui, la decisione del Tribunale di Brindisi va riformata e va dichiarata l'inammissibilità del ricorso per la revoca dell'amministratore in prorogatio.

Avv. Mariacristina Modoni