Installazione antenna sul lastrico solare: chi paga?

• Ripartizione spese antenna sul tetto dell'edificio
• Funzione del lastrico solare
• La soluzione della Cassazione

Ripartizione spese antenna sul tetto dell'edificio

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I proprietari di alcuni negozi facenti parte di un Condominio Romano, impugnavano una deliberazione adottata dall'assemblea condominiale che aveva approvato il "consuntivo condominio 2006" ed il "preventivo condominio 2007".

Lamentavano che il bilancio li avesse indebitamente esclusi dal rimborso di € 10.000,00 per il contributo spettante ai condòmini per aver consentito l'istallazione di un'antenna di una società di telefonia sul tetto del locale lavatoio dell'edificio.

Il Condominio precisava che l'antenna era stata installata su porzione del fabbricato che, agli effetti dell'art. 3 del regolamento condominiale, è di proprietà dei soli titolari degli appartamenti. Il Tribunale capitolino annullò la delibera impugnata.

Funzione del lastrico solare

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Il Condominio propose appello, deducendo, tra l'altro, che i proprietari dei negozi non fossero titolari di diritti anche su parti del fabbricato escluse ab origine dal regolamento di condominio e che, per effetto delle cessioni dei negozi da parte degli originari proprietari, erano stati trasferiti i soli elementi che si trovavano in un rapporto di connessione oggettiva o di strumentalità con la cosa venduta, tra i quali - per espressa esclusione del regolamento di condominio (art. 3) - non risultava esservi il tetto del locale lavatoio.

La Corte d'appello ha confermato la sentenza di primo grado, osservando che l'art. 3 del regolamento non poteva intendersi come volto ad escludere la comproprietà dei beni comuni, ed in particolare del tetto/lastrico solare, ai fini della ripartizione del contributo, stante la funzione di copertura assolta dal medesimo lastrico e la riconducibilità dello stesso all'art. 1117 c.c., in difetto di specifico titolo contrario. Il condominio ricorre in cassazione.

La soluzione della Cassazione

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La suprema Corte (con sentenza n. 21440/2022) rigetta il ricorso presentato dal condominio.

Precisa che in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individua le dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.

In ogni caso, il lastrico solare ed il tetto sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in porzioni individuali e svolgono una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti.

Avv. Gianpaolo Aprea
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